KİRA HUKUKU

Tahliye Davası: Kiracı Tahliye Sebepleri ve Süreç Rehberi 2026

1. Giriş: Mülkiyet Hakkı ve Kiracı Koruması Dengesi

Türk kira hukuku, mülkiyet hakkı (Anayasa m. 35) ile sosyal devlet ilkesinin bir yansıması olan barınma hakkının kesişim noktasında yer almaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile kiracının korunması ilkesi benimsenmiş, ancak mülk sahibinin hakları da gözetilmiştir.

Kanun koyucu, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesini "sınırlı sayı" (numerus clausus) ilkesine tabi tutmuştur. Yani kiraya veren, dilediği zaman veya herhangi bir sebeple değil, ancak kanunda açıkça sayılan sebeplerin varlığı halinde kiracıyı tahliye edebilir.

Önemli: 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) zorunlu arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.

2. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi uyarınca, tahliye davaları için arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir.

2.1. Arabuluculuğa Tabi Olan Davalar

• İhtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye davaları
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davaları
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları
• 10 yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye davaları
• Kira tespit ve uyarlama davaları

2.2. Arabuluculuk Kapsamı Dışında Kalanlar

• İlamsız İcra Takipleri: İİK m. 269 uyarınca yapılan "Örnek 13" (kira bedelinin ödenmemesi) ve tahliye taahhütnamesine dayalı takipler
• Önemli: Ancak icra takibine itiraz edilir ve alacaklı Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açarsa, arabuluculuk zorunludur

2.3. Arabuluculuk Süreci

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde süreci sonuçlandırmalıdır. Bu süre zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılabilir. Toplam süre azami 4 haftadır.

Gizlilik İlkesi: Arabuluculuk görüşmelerinin gizliliğini ihlal eden kişi, 6 aya kadar hapis cezası ile cezalandırılabilir (6325 sayılı Kanun m. 33/1).

3. İhtiyaç (Gereksinim) Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Gereksinim nedeniyle tahliye, kiraya verenin subjektif arzusuna değil, objektif ve zorunlu bir ihtiyaca dayanmalıdır.

3.1. Kimler İçin Dava Açılabilir?

• Kendisi: Kiraya verenin bizzat oturacak veya iş yapacak olması
• Eşi: Kiraya verenin eşinin ayrı işyeri veya konut ihtiyacı
• Altsoyu: Çocukları, torunları (evlatlıklar dahil)
• Üstsoyu: Annesi, babası, büyükanne ve büyükbabaları
• Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler: TMK m. 364 kapsamında yardıma muhtaç kardeşler

3.2. İhtiyacın Nitelikleri: "Gerçek, Samimi ve Zorunlu"

Yargıtay, ihtiyacın varlığını kabul etmek için üç temel kriter arar:

• Gerçek: İhtiyaç mevcut olmalı, henüz doğmamış muhtemel ihtiyaçlar yeterli değildir
• Samimi: İhtiyaç dürüst olmalı, kiracıyı çıkarmak için uydurulmamalıdır
• Zorunlu: İhtiyaç kaçınılmaz olmalı, başka alternatifler bulunmamalıdır

3.3. Yargıtay'ın Kabul Ettiği Samimi İhtiyaç Örnekleri

• Yazlık İhtiyacı: Yurtdışında yaşayan vatandaşların yaz tatili için kendi evlerini kullanma ihtiyacı
• Reşit Çocuğun Ayrı Eve Çıkması: Anne-babanın mülkünde ayrı yaşama isteği
• Sağlık Nedenleri: Rutubet, asansörsüz bina gibi sağlık sorunları
• Kirada Oturanın Kendi Evine Geçmesi: Kiraya verenin kirada oturması ve kendi evine geçmek istemesi

3.4. Dava Açma Süreleri

Belirli Süreli Sözleşmelerde: Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde: Fesih döneminin sonundan en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunulmalı ve dönemin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

İhtarla Süre Uzatma (TBK m. 353): Kiraya veren, dava açma süresi (1 ay) içinde kiracıya "dava açacağını" bildiren yazılı ihtarname gönderirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzar.

4. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Gayrimenkulün el değiştirmesi, kiracıyı doğrudan tahliye etme hakkı vermez. Yeni malik, eski sözleşmenin tarafı haline gelir.

4.1. Yeni Malik İçin İki Seçenek

Seçenek 1: TBK m. 351 Prosedürü

1. Tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli
2. İhtarın tebliğinden itibaren 6 ay beklenmeli
3. 6 ay sonra tahliye davası açılabilir

Seçenek 2: Eski Sözleşmeye Dayanma

Yeni malik, eski malik ile yapılan kira sözleşmesinin bitim tarihini bekleyip, o tarihten itibaren 1 ay içinde TBK m. 350 uyarınca dava açabilir.

5. Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Mülkiyet hakkının bir görünümü olarak, taşınmaz üzerinde yenileme veya değiştirme yetkisi belirli şartlara bağlanmıştır.

5.1. Esaslı Tadilat Kavramı

• Yeniden İnşa: Binanın tamamen yıkılıp yerine yenisinin yapılması (kentsel dönüşüm dahil)
• Esaslı Onarım: Asansör eklenmesi, kalorifer tesisatı döşenmesi, statik güçlendirme
• Tahliye Sebebi Olmayan: Basit boya-badana, mutfak dolabı değişimi, zemin yenilemesi

5.2. Proje Sunma Zorunluluğu

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, belediyeden veya ilgili idareden onaylanmış mimari proje veya avan projenin mahkemeye sunulması şarttır. Proje sunulmadan verilen tahliye kararları bozulmaktadır.

5.3. Eski Kiracının Öncelik Hakkı

Tadilat veya inşaat bittikten sonra, eski kiracının taşınmazı yeni haliyle ve yeni kira bedeli üzerinden kiralamada öncelik hakkı vardır (TBK m. 355). Bu hak hatırlatılmadan taşınmaz başkasına kiralanırsa, mülk sahibi tazminat ödemek zorunda kalır.

6. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)

Kiracının tahliyesini sağlamanın en hızlı ve kesin yolu, geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olmaktır.

6.1. Geçerlilik Şartları

1. Yazılı Şekil: Taahhütname yazılı olmalıdır. Noter zorunlu değildir ama tavsiye edilir.
2. Bizzat Kiracı Tarafından Verilmesi: Birden fazla kiracı varsa tüm kiracıların imzası şarttır.
3. Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Gün/ay/yıl açıkça yazılmalıdır. "İstenildiğinde çıkacağım" geçersizdir.
4. Teslimden Sonra Verilmiş Olması: Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan taahhütnameler kesin hükümsüzdür.

Kritik: Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan alınan taahhütnameler, kiracının "müzayaka" (zor durumda kalma) hali nedeniyle Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır. Kiracı eve yerleştikten makul bir süre sonra taahhüt vermiş olmalıdır.

6.2. Aile Konutu İtirazı

Kiralanan taşınmaz "aile konutu" olarak kullanılıyorsa, kiracı olmayan eşin rızası alınmadan verilen tahliye taahhüdü geçersizdir (TMK m. 194, TBK m. 349).

6.3. İcra ve Dava Süreci

Taahhüt edilen tahliye tarihi geldiğinde kiracı çıkmazsa, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye emri gönderebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Bu süre hak düşürücüdür.

7. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Kiracının kira ödeme alışkanlığındaki bozuklukları cezalandıran bir tahliye sebebidir.

7.1. Unsurlar

1. Bir Kira Yılı İçinde İki Farklı İhtar: Aynı kira dönemi içinde iki ayrı haklı ihtar gönderilmiş olmalıdır.
2. Farklı Aylara Ait: İhtarların farklı ayların kira borcuna ilişkin olması gerekir.
3. Haklılık: İhtarın çekildiği tarihte kira borcunun vadesi gelmiş ve ödenmemiş olmalıdır.
4. Dava Süresi: Kira yılının bitimini takip eden 1 ay içinde dava açılmalıdır.

Önemli: Kiracı ihtarı aldıktan sonra ödeme yapsa bile, ihtar "haklı" vasfını korur. Önemli olan, ihtarın keşide edildiği andaki temerrüt durumudur.

8. Kiracının Temerrüdü (TBK m. 315)

İki haklı ihtardan farklı olarak, burada tek bir ödenmeyen kira bedeli bile tahliye nedeni olabilir.

Kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren noterden veya icra dairesinden (Örnek 13) ödeme emri göndererek en az 30 gün süre verir. Bu ihtarda, "30 gün içinde ödenmezse sözleşmenin feshedileceği ve tahliye isteneceği" yazılmalıdır.

• Süre içinde ödeme yapılırsa: Tahliye davası açılamaz (ancak bu ihtar birinci haklı ihtar sayılabilir)
• Süre içinde ödeme yapılmazsa: Sürenin bitiminden itibaren derhal dava açılabilir

9. 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

Kira hukukunun en çok yanlış anlaşılan maddelerinden biridir. Kamuoyunda "10 yıllık kiracı hemen çıkarılır" algısı yaygındır ancak hesaplama yöntemi tekniktir.

9.1. Süre Hesabı

Formül: Tahliye Hakkı = Sözleşme Süresi + 10 Uzama Yılı

• 1 yıllık sözleşme: 1 + 10 = 11 yıl sonra tahliye istenebilir
• 5 yıllık sözleşme: 5 + 10 = 15 yıl sonra tahliye istenebilir

9.2. Bildirim Şartı (3 Ay Kuralı)

10 uzama yılı dolduktan sonra, kiraya verenin herhangi bir sebep göstermesi gerekmez. Ancak tahliye edeceği tarihten en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır.

10. Yargılama Usulü ve Masraflar

10.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m. 4/1-a)
• Yetkili: Davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

10.2. 2026 Yılı Tahmini Masraflar (Aylık 25.000 TL Kira İçin)

11. Tahliye Sonrası Koruma ve Yaptırımlar (TBK m. 355)

11.1. Yeniden Kiralama Yasağı (3 Yıl Kuralı)

Kiracı gereksinim veya yeniden inşa nedeniyle tahliye edilmişse, kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

11.2. Tazminat Yaptırımı

Yasağa aykırı davranılması halinde, eski kiracı mahkemeye başvurarak tazminat talep edebilir. Tazminat miktarı, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olamaz.

12. Sıkça Sorulan Sorular

Kiracım 10 yıldan fazla oturuyor, hemen çıkarabilir miyim?

Hayır. 10 yıllık süre, sözleşme süresine eklenir. 1 yıllık sözleşmede 11 yıl, 3 yıllık sözleşmede 13 yıl sonra tahliye isteyebilirsiniz. Ayrıca tahliye tarihinden en az 3 ay önce yazılı bildirim şarttır.

Tahliye taahhütnamesi noterden mi yapılmalı?

Hayır, adi yazılı şekil yeterlidir. Ancak noter huzurunda yapılması, imza inkarını önlediği için ispat gücünü artırır ve tavsiye edilir.

Kiracım kira ödemiyor, ne yapmalıyım?

İki seçeneğiniz var: (1) İcra dairesi veya noterden 30 gün süreli ödeme ihtarı çekin, ödenmezse dava açın. (2) Birikmiş kiralar için iki ayrı ayın kirasına iki ayrı ihtar çekip, kira yılı sonunda "iki haklı ihtar" nedeniyle dava açın.

Evi satın aldım, kiracıyı hemen çıkarabilir miyim?

Hayır. Tapuyu aldığınız tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekip 6 ay beklemeniz veya eski sözleşmenin bitimini bekleyip 1 ay içinde dava açmanız gerekir.

Arabuluculuğa gitmeden dava açabilir miyim?

Hayır. 1 Eylül 2023'ten itibaren tahliye davaları (icra takibi hariç) zorunlu arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.