Gayrimenkul Hukuku
Tapu işlemleri, kat mülkiyeti, tahliye davaları ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında uzman hukuki destek.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların (arsa, arazi, bina, bağımsız bölüm) edinimi, kullanımı, devri ve bunlarla ilgili uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve İmar Kanunu bu alanın temel yasal kaynaklarıdır.
Aldem Law olarak, gayrimenkul alım-satımından tahliye davalarına, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarından imar sorunlarına kadar geniş bir yelpazede hukuki danışmanlık sunuyoruz.
Hizmet Alanlarımız
Tapu İşlemleri
Gayrimenkul alım-satım, bağış, trampa, ipotek tesisi ve terkini, şerh işlemleri ve tapu sicil incelemeleri.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisi, yönetim planı hazırlama, ortak alan uyuşmazlıkları ve aidat davaları.
Tahliye Davaları
Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malik tahliyesi davaları.
Kira Sözleşmeleri
Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira tespit ve uyarlama davaları.
İmar Hukuku
İmar planı değişiklikleri, yapı ruhsatı, iskan, imar para cezaları ve yıkım kararlarına itiraz.
Mülkiyet Davaları
Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi (müdahalenin meni), ecrimisil ve önalım (şuf'a) davaları.
Tahliye Davası Sebepleri
Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren aşağıdaki nedenlerle tahliye davası açabilir:
1. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
- Kira bedelinin ödenmemesi: Yazılı ihtarla verilen 30 günlük sürede ödenmezse
- Tahliye taahhüdü: Kiracının yazılı olarak taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesi
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde iki defa haklı ihtara yol açan gecikme
- Kiracının başka evinin olması: Aynı şehirde kendisine ait konut bulunması
2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanuni yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri gereksinimi
- Yeniden inşa ve esaslı onarım: Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı için tahliye gereksinimi
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde bildirim, 6 ay sonra dava
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
10 yılı geçen kira sözleşmelerinde, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hak, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır.
Kat Mülkiyeti ve Yönetim
Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet türüdür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu alanı düzenler.
Kat Malikleri Kurulu
Yılda en az bir kez toplanır. Ana taşınmazı ilgilendiren tüm kararlar bu kurulda alınır.
Yönetici
8+ bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Genel kurulca seçilir.
Ortak Giderler
Aidat, kat maliklerinin arsa payı oranında veya yönetim planındaki orana göre ödenir.
Ortak Alanlar
Merdiven, asansör, çatı, bahçe gibi alanlar tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir.
Kamulaştırma (İstimlak)
Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyetteki taşınmazları bedelini ödeyerek edinmesidir.
- Bedel tespiti davası: Uzlaşma sağlanamazsa mahkemede bedel belirlenir
- Kamulaştırmasız el atma: Bedel ödenmeden fiilen el konulan taşınmazlar için tazminat davası
- Kamulaştırma iptali: Kamu yararı kararına karşı idari yargıda iptal davası
- Acele kamulaştırma: Olağanüstü durumlarda hızlandırılmış kamulaştırma işlemi
Kamulaştırma Bedeli Zamanaşımı
Kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Kamulaştırmasız el atma davalarında ise 20 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
Gayrimenkul Alım-Satımında Dikkat Edilecekler
Tapu Kaydı İncelemesi
İpotek, haciz, şerh, intifa hakkı ve diğer yükümlülüklerin kontrolü.
İmar Durumu
İmar planı, yapı ruhsatı, iskan belgesi ve imar kısıtlamalarının araştırılması.
Kat Mülkiyeti Kontrolü
Kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulu olup olmadığı, aidat borçları.
Sözleşme Hazırlığı
Ön satış sözleşmesi (kaparo), tapu devri ve ödeme koşullarının belirlenmesi.
Vergi ve Harçlar
Tapu harcı, damga vergisi ve emlak vergisi borçlarının kontrolü.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi davanın türüne ve mahkeme yoğunluğuna göre değişir. Ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürebilir. İcra yoluyla tahliyede süre daha kısadır.
Kira artış oranı ne kadar olabilir?
Konut kiralarında yıllık artış oranı, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Ancak taraflar sözleşmede daha düşük bir oran belirleyebilir.
Tapu harcı oranı nedir?
Tapu harcı, satış bedelinin %4'ü olup, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak (%2 + %2) paylaşılır. Genellikle uygulamada alıcı üstlenir.
Kat malikinin hakları nelerdir?
Kat maliki; bağımsız bölümünü dilediği gibi kullanabilir, ortak alanlardan yararlanabilir, genel kurulda oy kullanabilir ve yönetim planı değişikliği talep edebilir.
Gayrimenkul Hukuku Danışmanlığı
Gayrimenkul yatırımlarınızı hukuki güvence altına alıyoruz. Uzman avukatlarımızla iletişime geçin.
Ücretsiz Danışmanlık Alın