SÖZLEŞMELER HUKUKU

Sözleşmeler Hukuku ve Sözleşme Hazırlama Rehberi (2026)

Günlük hayatta market alışverişinden ev kiralamaya, işe girmekten büyük inşaat projelerine kadar hemen her hukuki ilişki bir "sözleşme" temeline dayanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), sözleşmeler hukukunun temel kaynağıdır. Ancak "Sözleşme Serbestisi" ilkesi sınırsız değildir; kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı sözleşmeler "kesin hükümsüz" (batıl) sayılır. Bu rehberde, geçerli bir sözleşmenin nasıl hazırlanacağını, en sık karşılaşılan sözleşme türlerini (kira, hizmet, satış vaadi, eser) ve sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gereken kritik noktaları, 2026 yılı Yargıtay içtihatları ışığında ele alacağız.

1. Sözleşmenin Geçerlilik Şartları

Bir sözleşmenin hukuken geçerli olabilmesi için belirli kurucu unsurları taşıması gerekir. Bu unsurların eksikliği, sözleşmeyi "yok hükmünde" veya "iptal edilebilir" hale getirir.

a) Karşılıklı ve Birbirine Uygun İrade Beyanı

TBK m. 1 gereğince, tarafların iradelerinin karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekir. "Öneri" (icap) ve "Kabul" beyanlarının örtüşmesi şarttır. Örneğin, satıcı "100 TL'ye satıyorum" derken, alıcı "90 TL'ye alırım" derse sözleşme kurulmaz.

b) Ehliyet

Sözleşme yapan tarafların "fiil ehliyetine" (ayırt etme gücüne sahip, ergin ve kısıtlı olmama) sahip olması gerekir. Ayırt etme gücü olmayan (akıl hastalığı vb.) birinin yaptığı sözleşme kesin hükümsüzdür.

c) Şekil Şartı

Kural olarak sözleşmeler şekle tabi değildir (Sözlü de yapılabilir). Ancak kanun bazı sözleşmeler için özel şekil şartı öngörmüştür:

• Yazılı Şekil: Kefalet sözleşmesi (el yazısıyla limit belirtilmesi), Gayrimenkul kiralamaları (ispat kolaylığı için yazılı yapılır).
• Resmi Şekil (Noter/Tapu): Taşınmaz satışı (Tapu), Taşınmaz satış vaadi (Noter), Motorlu araç satışı (Noter). Resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satışları geçersizdir.

d) Konunun Emredici Hükümlere Aykırı Olmaması

TBK m. 27 uyarınca; kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. (Örnek: Böbrek satışı sözleşmesi ahlaka ve kanuna aykırı olduğu için batıldır).

2. En Sık Karşılaşılan Sözleşme Türleri

Türk hukukunda "Sözleşme Tip Serbestisi" (Innominat Sözleşmeler) vardır, ancak kanunda düzenlenen (Tipik) sözleşmeler şunlardır:

a) Kira Sözleşmeleri

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Borçlar Kanunu'nda kiracıyı koruyan özel hükümlere tabidir. 2024 itibarıyla %25 kira artış sınırı kalkmıştır, artışlar TÜFE (12 aylık ortalama) oranına göre yapılmaktadır. Tahliye taahhütnamesi konusu en çok uyuşmazlık çıkan alandır.

b) Hizmet (İş) Sözleşmeleri

İşçinin, işverene bağımlı olarak iş görmeyi, işverenin de ücret ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. İş Kanunu kapsamındaki işçiler için İş Kanunu, kapsam dışındakiler için Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

c) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Henüz tapusu verilemeyen (örneğin inşaat halindeki veya miras kalan) taşınmazların ileride satışının yapılacağını taahhüt eden ön sözleşmedir. Mutlaka NOTERDE DÜZENLEME şeklinde yapılmalıdır.

d) Eser (İnşaat) Sözleşmesi

Müteahhitlik sözleşmeleri bu kapsama girer. Yüklenicinin bir eser (bina, tamirat, yazılım vb.) meydana getirmeyi, iş sahibinin de bedel ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.

e) Vekalet Sözleşmesi

Vekilin, vekalet verenin menfaatine ve iradesine uygun olarak bir işi görmeyi üstlendiği sözleşmedir. Avukatlık sözleşmeleri, genel vekaletnameler bu kapsamdadır.

3. Cezai Şart ve Cayma Bedeli

Sözleşmelerde tarafların borçlarını yerine getirmesini garanti altına almak için "Cezai Şart" kararlaştırılabilir. "Eğer malı zamanında teslim etmezsen 100.000 TL ödersin" maddesi cezai şarttır. Cezai şart, asıl borcun ifasıyla birlikte istenebilir (Seçimlik de olabilir). Ancak tacir olmayan kişiler için fahiş cezai şartlar hakim tarafından indirilebilir.

4. Sözleşmenin Sona Ermesi ve Fesih

Sözleşmeler şu hallerde sona erer:

• İfa (Yerine Getirme): Borcun ödenmesi veya işin yapılmasıyla.
• İbra: Alacaklının borçluyu borçtan kurtarması (vazgeçmesi).
• Kusursuz İmkansızlık: Borcun ifasının mücbir sebeple (deprem vb.) imkansız hale gelmesi.
• Takas: Karşılıklı borçların mahsup edilmesi.
• Zamanaşımı: Borç sona ermez ancak dava yoluyla istenemez hale gelir (eksik borç). Genel zamanaşımı süresi 10 yıldır, ancak 5 yıllık (kira, ücret vb.) özel süreler vardır.

5. İrade Bozuklukları (Hata, Hile, Tehdit)

Bir taraf sözleşmeyi yaparken yanılmışsa (Esaslı Hata), aldatılmışsa (Hile) veya korkutulmuşsa (Tehdit/İkrah), sözleşme ile bağlı değildir. Bu durumu öğrendiği veya etkinin kalktığı andan itibaren 1 yıl içinde sözleşmeyi iptal ettiğini bildirmelidir (TBK m. 39). Bildirmezse sözleşmeye onay vermiş sayılır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)