Tapu İptal ve Tescil Davası: Şartlar, Sebepler ve Zamanaşımı

Tapu İptal Davası Nedir?

Tapu sicili, devletin güvencesi altındadır ama hatasız değildir. Yolsuz (hukuka aykırı) bir işlemle başkası üzerine geçen tapunun, mahkeme kararıyla eski (gerçek) sahibine döndürülmesi davasıdır. Mülkiyet hakkını koruyan en güçlü davadır.

1. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Türkiye'de en çok açılan davadır. Babanın (muris), mirasçılarından (genelde kız çocuklarından veya ikinci eşten) mal kaçırmak için; gayrimenkulünü oğluna veya tanıdığı birine "Satış" gibi gösterip devretmesidir. Aslında ortada para alışverişi yoktur (Bağışlama vardır).
Sonuç: Mirasçılar dava açar. Hakim banka kayıtlarına, murisin ekonomik durumuna bakar. "Babanın paraya ihtiyacı yoktu, oğlunun da o evi alacak parası yoktu" der ve tapuyu iptal edip miras payları oranında tescil eder.

2. Hukuki Ehliyetsizlik (Akıl Zayıflığı)

Tapuda işlem yapıldığı tarihte, satan kişinin "Fiil Ehliyeti" yoksa (Örn: İleri derecede demans, şizofreni, yaşlılığa bağlı algı kaybı), bu işlem KESİNLİKLE GEÇERSİZDİR.
İspat: Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alınır. Eğer raporda "İşlem tarihinde temyiz kudreti yoktu" denirse, tapu 10 yıl geçmiş olsa bile iptal edilir. İyiniyetli 3. kişi iddiası bile bazen korumaz.

3. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Yurt dışındaki gurbetçi, Türkiye'deki akrabasına "Arsamı sat" diye vekalet verir. Vekil (Akraba), 10 Milyon TL'lik arsayı 1 Milyon TL'ye kendi arkadaşına satmış gibi gösterir.
Kural: Vekil, vekil edenin yararına davranmak zorundadır (Sadakat Borcu). Zarar verme kastı varsa ve alıcı da bu durumu biliyorsa (işbirliği varsa), satış iptal edilir.

4. Aile Konutu İddiası

Eşlerden biri, ailenin oturduğu evi diğer eşin rızası olmadan satarsa; rızası olmayan eş "Tapu İptal ve Tescil" davası açabilir. Yargıtay, "Aile konutu şerhi olmasa bile, iyiniyetli alıcı korunmaz, çünkü evin aile konutu olduğunu araştırmalıydı" diyebilmektedir.

Zamanaşımı Var mı?

Tapu iptal davaları "Ayni Hak"ka (Mülkiyet) dayandığı için kural olarak ZAMANAŞIMI YOKTUR.
Ancak "Hata, Hile, Tehdit" (İrade bozukluğu) nedenli davalarda 1 ve 10 yıllık hak düşürücü süreler vardır.

Tenkis Davası ile İlişkisi

Bazen tapu iptal davası açılamaz (Örn: Satış değil de gerçek bir bağış yapılmıştır). Ancak bu bağış, mirasçıların "Saklı Payını" ihlal ediyorsa; tapu iptal edilmez ama "Tenkis Davası" ile malın değerinin bir kısmı mirasçılara nakden ödenir. Tenkis davası, murisin ölümünden itibaren 1 ve 10 yıllık sürelere tabidir.

Kötüniyetli Zilyedin Sorumluluğu

Tapu iptal edildiğinde, davalı (tapusu iptal edilen kişi) evi kullanmaya devam etmişse, geriye dönük "Ecrimisil" (İşgal Tazminatı) ödemek zorunda kalır. Ayrıca eve zarar vermişse bu zararı da tazmin eder. Ancak eve "Faydalı Masraf" yapmışsa (Örn: Çatı tamiri, kombi takılması), bu masrafları davacıdan isteyebilir (Hapis Hakkı).

İyiniyetli 3. Kişinin Durumu (TMK 1023)

Tapudaki yolsuzluğu bilmeyen ve bilmesi mümkün olmayan 3. kişinin kazanımı korunur.
Örn: Baba oğluna muvazaalı sattı (Tapu çürük). Oğul gitti hiç tanımadığı iyiniyetli Ahmet'e sattı. Ahmet evi rayiç bedelle aldı. Mirasçılar Ahmet'e karşı dava açamaz (Ahmet korunur). Oğuldan tazminat isterler. Ama Ahmet de işin içindeyse (oğlunun arkadaşıysa), tapu ondan da alınır.