Kentsel Dönüşüm Süreci ve Kira Yardımı 2026: Haklarınız
Kentsel Dönüşüm Nedir? (6306 S.K.)
Türkiye'nin deprem kuşağında olması, eski ve dayanıksız binaların yenilenmesini zorunlu kılmaktadır. 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun", bu süreci hızlandırmak için çıkarılmıştır. Amaç, can güvenliği olmayan binaların (Riskli Yapı) tespit edilip yıkılması ve yerine depreme dayanıklı modern binaların yapılmasıdır.
Adım Adım Kentsel Dönüşüm Süreci
- Riskli Yapı Tespiti: Kat maliklerinden SADECE BİRİ bile lisanslı bir kuruluşa başvurup karot aldırabilir. Çoğunluk kararına gerek yoktur.
- Tebligat ve İtiraz: Rapor "Riskli" çıkarsa tapuya şerh düşülür ve maliklere tebliğ edilir. Tebligattan itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne itiraz edilebilir.
- Yıkım Kararı: İtiraz reddedilirse veya itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Belediyeden maliklere "Binayı 60 gün içinde tahliye edin ve yıkın" yazısı gelir.
- Yıkım ve Arsa: Bina yıkılmazsa devlet elektriği/suyu keser ve zorla yıkar. Bina yıkılınca tapular otomatik olarak "Arsa Payı"na dönüşür.
- Yeniden İnşa Kararı: Eskiden 2/3 çoğunluk aranırken, yeni düzenlemeyle arsa payı sahiplerinin Salt Çoğunluğu (%50+1) ile müteahhit seçimi ve inşaat kararı alınabilir.
Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı Nedir?
Riskli yapı TEK BİR BİNAYI ifade ederken, "Riskli Alan" bir mahalleyi kapsar. Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilir.
Rezerv Alan: Yeni yerleşim alanı olarak belirlenen, genelde boş arazilerdir. Ancak son düzenlemeyle "üzerinde bina olan yerler" de rezerv alan ilan edilebilmektedir. Bu durumda mülkiyet hakkı kısıtlanabilir, dikkatli olunmalıdır.
Kat Karşılığı Oranları 2026
İstanbul'da semtine göre değişmekle birlikte, ortalama kat karşılığı oranları şöyledir:
- Kadıköy/Zeytinburnu (Merkezi): %50 - %55 (Müteahhit - Arsa Sahibi)
- Avcılar/Beylikdüzü: %40 - %60
Oranlar arsanın emsaline (imar durumuna) göre değişir.
2026 Kira Yardımı ve Taşınma Desteği
Devlet, evi yıkılan vatandaşa mağdur olmaması için destek verir.
Kira Yardımı: İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde aylık 20.000 TL - 30.000 TL bandına (2026 rayici ile güncellenir) yükseltilmiştir. Yardım süresi kural olarak 18 aydır.
Taşınma Yardımı: Kiracılara bir defaya mahsus taşınma parası (2-3 kira bedeli kadar) ödenir.
Kredi Desteği: Kira yardımı istemeyenler, devlet destekli (faiz indirimli) "Kentsel Dönüşüm Kredisi" kullanabilir. İkisi aynı anda alınamaz.
Riskli Yapı Kararına İtiraz ve İptal Davası
Binanızın aslında sağlam olduğunu ancak komşunuzun veya müteahhidin haksız yere "Çürük Raporu" aldığını düşünüyorsanız, İdare Mahkemesi'nde "Raporun İptali Davası" açabilirsiniz.
Mahkeme bilirkişi heyeti (İnşaat mühendisleri) gönderir. Binadan tekrar numune alınır. Eğer bina sağlamsa, riskli yapı şerhi kaldırılır ve yıkım durdurulur.
Karara Katılmayanların Payının Satışı
Apartmanda %60 çoğunluk "X Müteahhit ile anlaşalım" dedi. %40 ise "Hayır, şartlar kötü" dedi ve imza atmadı. Ne olur?
Çoğunluk (%50+1) sağlanmışsa, katılmayanların hisseleri; önce diğer ortaklara açık artırma usulüyle satılır. Alan olmazsa Hazine tarafından kamulaştırılır. Yani "İmza atmıyorum, binayı kilitleyeceğim" devri kapanmıştır.
Müteahhit ile Anlaşırken Dikkat!
Kentsel dönüşüm sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) çok detaylı hazırlanmalıdır.
- Teminat Mektubu: Müteahhit batarsa ne olacak? Mutlaka teminat istenmelidir.
- Teknik Şartname: Kullanılacak parkeden musluğa kadar her şey marka/model olarak yazılmalıdır.
- Teslim Süresi ve Ceza: "24 ayda bitecek, gecikilen her ay için daire başı 50.000 TL kira ödenecek" gibi maddeler net olmalıdır.
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME
Bu web sitesinde yer alan makaleler, hukuki dilekçe örnekleri ve rehber içerikler; tamamen genel bilgilendirme amacıyla 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları'na uygun olarak hazırlanmıştır. İçerikte yer alan bilgiler, hukuki tavsiye veya danışmanlık hizmeti niteliği taşımayıp, somut olaylara doğrudan uygulanamayabilir.