MÜLKİYET VE TAPU İŞLEMLERİ

Gayrimenkul Hukuku ve Tapu Davaları Rehberi 2026

Gayrimenkul yatırımı, Türk toplumunda en güvenli liman olarak görülse de, hukuki altyapısı en karmaşık alanlardan biridir. "Tapu senedi" tek başına mülkiyeti garanti etmeyebilir. Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, mirasçıların mal paylaşamaması, devletin araziye kamulaştırmasız el atması veya kentsel dönüşümde 3'te 2 çoğunluğun sağlanamaması gibi binlerce sorunla karşılaşılabilir. Bu dev rehberde, 2026 gayrimenkul mevzuatı, yeni kentsel dönüşüm yasası ve Yargıtay'ın son tapu iptal tescil kararlarını inceledik.

1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Gayrimenkul hukukunun "Amiral Gemisi" tapu iptal ve tescil davalarıdır. Bir tapu kaydının yolsuz (hukuka aykırı) olarak oluştuğu iddiasıyla açılır. Hukukumuzda "Tescilin İlleti" (Sebebe Bağlılık) ilkesi geçerlidir. Yani satış işlemi geçersizse, tapu kaydı da geçersizdir.

En Sık Görülen İptal Nedenleri

• Hukuki Ehliyetsizlik: Satışı yapan kişinin akıl sağlığının yerinde olmaması (Demans, Alzheimer, Yaşlılık). Bu durumda işlem geçersizdir.
• Muris Muvazaası (Mirasçιdan Mal Kaçırma): Babanın ölmeden önce mallarını oğluna "satış" gibi gösterip devretmesi ama aslında para almaması (Bağışlaması). Diğer mirasçılar (kız çocukları) bu satışı iptal ettirebilir.
• Sahtecilik: Sahte vekaletname veya sahte kimlikle tapu devri yapılması.
• Görevi Kötüye Kullanma (Vekil): Vekalet verilen kişinin, taşınmazı değerinin çok altında başkasına satarak müvekkilini zarara uğratması.
• Aile Konutu Şerhi İhlali: Eş rızası olmadan yapılan satışlar.
• Zilyetlik ve Kazandırıcı Zamanaşımı: Kadastro öncesi nedenlere dayalı tapu iptalleri.

Örnek Vaka Analizi (Yargıtay Kararı Işığında)

Olay: 85 yaşındaki Ahmet Bey, tek malvarlığı olan dairesini bakıcısına devretmiştir. Ahmet Bey'in vefatından sonra çocukları dava açmıştır.
Yargıtay Yaklaşımı: Mahkeme Ahmet Bey'in işlem tarihindeki hastane kayıtlarını inceler. Eğer "Akli dengesi yerindedir" raporu yoksa ve tanıklar "Unutkanlığı vardı" derse, Adli Tıp'tan rapor alınır. Rapor ehliyetsiz olduğunu söylerse, tapu iptal edilir ve çocukları adına tescil edilir.

2. Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu)

Miras kalan bir evde 5 kardeş hissedarsa ve anlaşamıyorlarsa ne olur? Kimse evi tek başına satamaz. Bu durumda mahkeme yoluyla "Ortaklığın Giderilmesi" istenir.
İki Yolu Vardır:
1. Aynen Taksim: Mümkünse malın fiziksel olarak bölünmesi (Örn: Büyük bir tarlanın 5 parçaya ayrılması).
2. Satış Suretiyle Taksim: Malın bütünlüğünün bozulmadan (bir daire gibi) açık artırmayla satılması ve paranın paylaştırılması. Açık artırmaya yabancılar da girebilir.

3. Kentsel Dönüşüm ve Riskli Yapı Süreci

Deprem ülkesi olmamız nedeniyle kentsel dönüşüm hayati önem taşır. 6306 sayılı Kanun, süreci hızlandırmak için maliklere (ve müteahhitlere) geniş yetkiler vermiştir.
Süreç Nasıl İşler?
Lisanslı bir kuruluştan "Riskli Yapı Raporu" alınır. Rapor kesinleşirse, bina 60+30 gün içinde tahliye edilmek zorundadır. Elektrik, su kesilir. Yıkımdan sonra arsa haline gelen yer için "Yeniden İnşa" kararı, arsa payı çoğunluğu (%50+1) ile alınır. Karara katılmayan azınlığın payları, açık artırmayla diğer ortaklara satılır.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa sahibinin arsasını verdiği, müteahhidin ise inşaat yapıp daire verdiği bu model Türkiye'ye özgüdür. Ancak en çok dava da buradan çıkar.
Müteahhidin Temerrüdü (Gecikme): Müteahhit inşaatı zamanında bitirmezse; arsa sahibi hem gecikme tazminatı (kira kaybı) isteyebilir, hem de sözleşmeyi feshedip (geriye etkili) arsasını geri isteyebilir. Bu durumda müteahhitten daire alan 3. kişilerin (topraktan girenlerin) tapuları da iptal olma riskiyle karşı karşıya kalır.

5. Kamulaştırmasız El Atma

Mahkemelerce takdir edilen bedel; dava tarihindeki piyasa rayiçleri, emsal satışlar, arsanın imar durumu, konumu ve üzerindeki yapıların değerine göre belirlenir. Dava süresince geçen zaman için "Yasal Faiz" uygulanır. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin son kararları uyarınca; mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması için faizin, enflasyon karşısında paranın değer kaybını giderecek "Tam Tazmin" ilkesiyle uyumlu olması gerektiği vurgulanmaktadır.

Fiili El Atma ve Hukuki El Atma Ayrımı

Fiili El Atma: İdarenin arsanıza girip yol yapması, direk dikmesi veya park yapmasıdır. Bu durumda doğrudan bedel davası açılabilir.
Hukuki El Atma: İdarenin arsanızı imar planında "Yeşil Alan", "Okul" veya "Hastane" olarak ayırması ancak yıllarca kamulaştırma yapmamasıdır. Bu durumda önce idareye başvurmak, sonuç alınamazsa idari yargıda (veya şartları varsa adli yargıda) dava açmak gerekir. 2026 yılındaki güncel yasal düzenlemeler, hukuki el atmalarda 5 yıllık bekleme süresini vatandaş lehine esnetmeye başlamıştır.

2026 Güncel Faiz ve Tazminat Uygulaması

Arsanız imar planında "Okul Alanı" veya "Yeşil Alan" olarak ayrılmışsa, ancak belediye 5 yıl geçmesine rağmen kamulaştırma yapmıyorsa; mülkiyet hakkınız kısıtlanmış demektir. Buna "Hukuki El Atma" denir ve tazminat davası açılabilir.

6. Yabancıların Mülk Edinimi ve Vatandaşlık

2026 itibarıyla Türkiye'de 400.000 USD (veya karşılığı döviz) değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar, 3 yıl satmama şerhi koydurarak Türk Vatandaşlığı kazanabilir. Ancak bu süreçte "Değerleme Raporu"nun (Ekspertiz) satış bedelini doğrulaması ve ödemenin banka üzerinden "Döviz Alım Belgesi" (DAB) ile yapılması şarttır. Sadece tapu devri yetmez, paranın izinin sürülmesi gerekir.

Yabancıların Dikkat Etmesi Gerekenler

• Askeri Bölge Kontrolü: Satın alınacak yerin askeri güvenlik bölgesinde olup olmadığı "Genelkurmay" onayı ile kesinleşir.
• Tek Seferde Ödeme: Yatırım yoluyla vatandaşlıkta ödemenin peşin olması ve dekontun "Vatandaşlık İçin" açıklamasıyla yapılması önerilir.
• Ziraat Arazileri: Yabancı gerçek kişiler tarım arazisi alabilir ancak 2 yıl içinde "Tarımsal Proje" sunmak zorundadır, aksi halde devlet araziyi geri alabilir.

7. İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Sorunları

Geçmişte alınan "Yapı Kayıt Belgeleri"nin iptali, 2026'da çok sık görülen bir davadır.
İptal Nedenleri:
1. Beyanın yalan olması (Evin m2'sinin yanlış yazılması).
2. Yapının 31.12.2017'den sonra yapıldığının uydu fotoğraflarıyla tespiti.
Belge iptal edilirse; hem ödenen para yanar, hem yıkım kararı çıkar, hem de "Resmi Belgede Sahtecilik"ten savcılığa suç duyurusunda bulunulur.

8. Kira Uyuşmazlıkları (Özet)

Gayrimenkul hukukunun bir parçası olan kira davaları (Tahliye, Kira Tespiti), 2026'da mahkemelerin iş yükünün %40'ını oluşturmaktadır. (Detaylı bilgi için "Kira Hukuku Rehberi" makalemize bakabilirsiniz). Şunu bilmek gerekir ki, kira sözleşmeleri tapuya şerh edilmese bile geçerlidir, ancak şerh edilmesi durumunda mülk satılsa bile yeni malik kiracıyı çıkaramaz (Sözleşme süresince).

9. Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil)

Bir mülkü, sahibinin izni olmadan kullanan kişi (İşgalci), geriye dönük 5 yıllık "Kira Bedeli" kadar tazminat ödemek zorundadır. Buna ecrimisil denir.
Örn: Boş duran dairenize akrabanızın habersiz yerleşmesi veya kiracının kontrat bitmesine rağmen çıkmaması halleri.

10. Kat Mülkiyeti ve Apartman Yönetimi

Apartman veya sitelerde yaşam, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) tabidir.
Yönetim Planı: Sitenin anayasasıdır. Aidatların nasıl toplanacağı, ortak alanların (havuz, otopark) kullanımı burada yazar.
Aidat Borcu: Aidat ödemeyen kat maliki hakkında yönetici icra takibi yapabilir, hatta dairesine ipotek koydurabilir. Kiracı da aidattan sorumludur ancak sorumluluğu kira miktarı ile sınırlıdır.

11. Tapuya Güven İlkesi (TMK 1023)

Hukukumuzun en temel ilkesi "Tapu siciline güvenen iyiniyetli 3. kişinin kazanımı korunur" ilkesidir.
Ancak bu koruma sınırsız değildir. Eğer alıcı; tapudaki yolsuzluğu "biliyor veya bilmesi gerekiyorsa" (Örn: Evi çok ucuza almışsa, satıcı akrabasıysa), kötü niyetli sayılır ve tapusu iptal edilebilir. Yargıtay, "Hayatın olağan akışına aykırılık" durumunda iyiniyet iddiasını dinlemez.

12. Aile Konutu Şerhi ve Satılamazlık

Eşlerden biri, ailenin yaşadığı evi (tapu kendi üzerine olsa bile) diğer eşin "Açık Rızası" olmadan satamaz veya ipotek ettiremez (TMK m. 194). Eğer satarsa, diğer eş dava açıp satışı iptal ettirebilir ve tapuyu geri alabilir. Tapuda "Aile Konutu Şerhi" olmasa bile, evin fiilen aile konutu olması koruma için yeterlidir (Ancak şerh koydurmak ispat açısından güvenlidir).

13. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Noterde düzenlenen bu sözleşme ile satıcı "İleride tapuyu vereceğim", alıcı da "Parayı ödeyeceğim" der.
Önemi: Tapu devri hemen yapılmayacaksa (Örn: İnşaat bitince verilecekse) tarafları korur. Bu sözleşme Tapuya şerh edilirse, satıcı mülkü başkasına satsa bile, alıcı hakkını yeni malikten de isteyebilir. Şerh süresi 5 yıldır.

14. Tapu Davalarında Yargılama Süreci 2026

Tapu davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Kesin yetki kuralı vardır.
Süre: Keşif, bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi derken ortalama 2-3 yıl sürer.
Tedbir: Dava açarken mutlaka "Davalıdır Şerhi" (İhtiyati Tedbir) istenmelidir. Aksi halde dava sürerken mülk başkasına satılabilir ve davayı kazansanız bile "atı alan Üsküdar'ı geçmiş" olur.

15. Tapu İptal Dava Dilekçesi Nasıl Yazılır?

16. Gayrimenkul Satışında Yeni Nesil Sahtecilik Yöntemleri ve Korunma

2026 yılında dijitalleşmenin artmasıyla birlikte tapu sahtecilikleri de form değiştirmiştir. Artık sadece "sahte dublör" veya "sahte kimlik" değil, "Deepfake vekaletname onayları" veya "e-devlet şifresi ele geçirme" yoluyla satış denemeleri görülmektedir.
Nasıl Korunulur?
1. Tapu SMS Kilidi: e-Devlet üzerinden mutlaka "Tapu Telefon Bilgileri Beyanı" yapılmalıdır. Taşınmazınız üzerinde bir işlem başladığında anında SMS gelir.
2. İşlem Yapılamaz Şerhi: Satmayı düşünmediğiniz mülkünüz için tapu dairesine giderek "Ben bizzat gelmeden işlem yapılmasın" şerhi (Beyanlar hanesine) koydurabilirsiniz. Bu, sahte vekaletnamelerin önünü keser.

17. Sonuç ve Avukatın Önemi

Gayrimenkul hukuku, "şekil şartlarının" en katı uygulandığı alandır. Yapacağınız küçük bir prosedür hatası (Örn: Noterde yapılmayan satış vaadi veya tanık ismi bildirilmeyen muvazaa davası) milyonluk mülkleri kaybetmenize neden olabilir. Bu nedenle uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışmak, sadece bir seçenek değil, mülkiyetinizi korumak için bir zorunluluktur.

18. Gayrimenkul Davalarında Avukatlık Ücreti 2026

Gayrimenkul davaları "Nispi Harca" tabidir. Yani dava edilen malın değeri üzerinden harç ödenir ve avukatlık ücreti belirlenir.
- Dava Harcı: Yaklaşık %6.83'tür (Dörtte biri dava açarken peşin ödenir).
- Avukatlık Ücreti: Ankara/İstanbul Barosu tavsiye niteliğindeki tarifeye göre dava değerinin %15-%20'si arasındadır. Karmaşık davalarda bu oran artabilir.

19. İpotek ve Rehin Hukuku: Taşınmazın Güvence Olması

Bir borç (kredi) karşılığında taşınmazın güvence olarak gösterilmesine ipotek denir. İpotek, tapu kütüğünün "Rehinler" hanesine işlenir.
İpotekli Ev Satılabilir mi? Evet, satılabilir. Ancak alan kişi, evi "ipotek borcuyla birlikte" almış olur. Yani borç ödenmezse banka evi satar, yeni malik buna katlanmak zorundadır.

İpotek Kaldırma (Fek) Davası

Borç ödendiği halde banka veya alacaklı ipoteği kaldırmıyorsa "İpotek Fekki Davası" açılır.
Aile Konutu İpoteği: Eşin rızası alınmadan konuta ipotek konulmuşsa, borç ödenmemiş olsa bile "Rıza eksikliği" nedeniyle ipotek kaldırılabilir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı).

20. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi: Tapuya Şerh Gücü

Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi, kişisel bir haktır. Ancak tapuya şerh edilirse "Eşyaya bağlı borç" haline gelir ve 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Şerhin Süresi: 5 yıldır. 5 yıl içinde tapu devri yapılmazsa şerh kendiliğinden düşmez, terkin edilmesi gerekir. Ancak bu süre içinde malı satın alan kötüniyetli 3. kişilere karşı tapu iptal davası açılabilir.

21. Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Vergi Avantajları 2026

Son dönemde bireysel alım yerine "Gayrimenkul Yatırım Fonu" (GYF) üzerinden yatırım yapmak popülerleşmiştir.
Avantajları:
- Kurumlar vergisi istisnası vardır.
- Stopaj oranı düşüktür (%0).
- Profesyonel yönetim sayesinde kiracı/tadilât derdi olmaz.
Ancak fonun tasfiyesi veya pay devri süreçleri SPK mevzuatına tabidir ve hukuki danışmanlık gerektirir.

22. Sonuç ve Özet

Gayrimenkul hukuku, milyonlarca liralık değerlerin söz konusu olduğu, usul hatalarının telafisinin çok zor olduğu bir alandır. Bir arsa alırken sadece tapuya bakmak yetmez; imar durumuna, belediye encümen kararlarına, üzerinde haciz/ipotek olup olmadığına detaylıca bakılmalıdır (Due Diligence). Olası bir hak kaybında, tapu iptal davası veya tazminat davası açmak için zaman kaybetmeden uzman bir gayrimenkul avukatına başvurulmalıdır.