Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası ve Satış Süreci

Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Bir mala (Ev, arsa, tarla) birden fazla kişi ortaksa ve bu malı nasıl paylaşacakları konusunda anlaşamıyorlarsa; mahkeme zoruyla malın satılıp parasının paylaştırılmasına veya bölüştürülmesine "İzale-i Şuyu" denir.
Bu davayı her ortak tek başına açabilir. Diğer ortakların "Ben satılmasını istemiyorum" demesi davayı durdurmaz. Çünkü hukukumuzda "Kimse başkasıyla zorla ortak kalmaya zorlanamaz" ilkesi vardır.

Paylaşma Yöntemleri: Aynen Taksim mi Satış mı?

1. Aynen Taksim (Bölüştürme)

Mahkeme önce buna bakar. Mal fiziksel olarak bölünebilir mi?
Örn: 10 dönüm boş bir tarla var, 2 ortak var. Tarla tam ortadan ikiye bölünüp 5'er dönüm ayrı tapulara bağlanabilir. (İmar kanunu ve tarım yasaları izin verirse tabi).
Ancak bir apartman dairesi fiziksel olarak ikiye bölünemeyeceği için, burada aynen taksim olmaz.

2. Satış Suretiyle Taksim (Açık Artırma)

Aynen taksim mümkün değilse (ki genelde değildir), mahkeme malı İcra Müdürlüğü kanalıyla açık artırmada sattırır.
- Satış herkese açık yapılır (İnternetten teklif verilebilir).
- En yüksek bedeli veren alır.
- Satış bedelinden masraflar düşülür ve kalan para hisseleri oranında ortaklara dağıtılır.

Şufa (Önalım) Hakkı Engeli

Eğer hisseli bir mülkte, ortaklardan biri hissesini 3. bir (yabancı) kişiye satarsa; diğer ortakların o hisseyi "Öncelikli Satın Alma" (Şufa) hakkı vardır.
Ancak İzale-i Şuyu davası sonucu yapılan CEBRİ SATIŞLARDA şufa hakkı işlemez. Yani ihalede malı alan kişi (ister ortak ister yabancı olsun) mülkün sahibi olur.

Mahkeme ve Satış Süreci

Davaya Sulh Hukuk Mahkemesi bakar.
1. Bilirkişi kıymet takdiri yapar (Evin değeri 10 Milyon TL).
2. Satış günü belirlenir. İhale başlangıç bedeli, değerin yarısıdır (5 Milyon TL).
3. Açık artırmada fiyat yükselir.
Dikkat: Ortaklar kendi aralarında anlaşıp, "Satışa sadece bizler (paydaşlar) katılabilsin, yabancı girmesin" diye karar alabilirler. Ancak bunun için TÜM ORTAKLARIN onayı (Oybirliği) gerekir. Biri bile itiraz ederse satış herkese açık olur.

Muhdesat İddiası (Evi Ben Yaptım!)

Arsa babadan kalmıştır (ortak), ama üzerindeki 3 katlı evi ortaklardan biri (Ali) kendi parasıyla yapmıştır. Satışta evin parası da herkese mi gidecek?
Hayır. Ali, "Muhdesatın Aidiyeti Davası" açar. Mahkeme "Arsa ortaktır ama bina Ali'nindir" der. Satış parasının "Bina değeri" Ali'ye verilir, "Arsa değeri" tüm ortaklara paylaştırılır. Bu durum Ali'ye açık artırmada büyük avantaj sağlar (Cebinden daha az para çıkar).

Bilirkişi Raporuna İtirazın Önemi

İzale-i şuyu davalarında en kritik aşama "Kıymet Takdiri"dir. Bilirkişi eve düşük değer biçerse, ihale bu düşük bedelin yarısı üzerinden açılır ve eviniz "ölü fiyata" gidebilir.
Bu nedenle rapora süresi içinde (2 hafta) itiraz edilmeli ve "Yeniden Değerleme" istenmelidir. 2026 piyasa koşullarında gayrimenkul fiyatları hızlı değiştiği için güncel rapor hayati önem taşır.

Satış Memurluğu İşlemlerine Şikayet (İİK m.16)

İzale-i şuyu satışını yapan "Satış Memuru", ihale ilanını usulüne uygun asmazsa veya tebligatları yanlış yaparsa; İcra Hukuk Mahkemesi'ne "Şikayet" yoluyla başvurulur ve ihale iptal ettirilir (İhalenin Feshi). Bu süre, ıttıla tarihinden itibaren 7 gündür.