Kamulaştırmasız El Atma Davası: Arsanıza Devlet El Koyarsa?

Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Anayasa'ya göre devlet (Belediye, DSİ, Karayolları), bedelini ödemeden (Kamulaştırma yapmadan) kimsenin malına dokunamaz. Ancak uygulamada idareler, bazen bütçe yokluğu bazen ihmal nedeniyle, vatandaşın tarlasına girip yol yapar, park yapar veya su borusu geçirir. Bedel ödemeden yapılan bu müdahaleye "Kamulaştırmasız El Atma" denir. Bu bir "Haksız Fiil"dir.

İki Türü Vardır: Fiili ve Hukuki

1. Fiili El Atma

İdarenin dozerle girip arsanızı kullanmasıdır.
Çözüm: Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Bedel Tazminatı Davası" açılır. Bilirkişi arsanın değerini belirler. Mahkeme bu paranın faiziyle vatandaşa ödenmesine karar verir. Para ödenince tapu devlete geçer.

2. Hukuki El Atma (İmar Kısıtlılığı)

İdare arsanıza fiziksel olarak dokunmaz. Ancak İmar Planında arsanızı "Okul Alanı", "Yeşil Alan", "Hastane Alanı" olarak işaretler.
Ne olur? Arsanıza çivi çakamazsınız, inşaat yapamazsınız, kimse de satın almaz (Ölü yatırım).
Çözüm: Eğer 5 yıl içinde idare kamulaştırma yapmazsa, mülkiyet hakkınız "özü itibarıyla engellenmiş" sayılır. İdare Mahkemesi'ne tazminat davası açarak arsanızın bedelini devletten alabilirsiniz.

Geriye Dönük İşgal Tazminatı (Ecrimisil)

Diyelim ki Karayolları arsanızdan 10 yıl önce yol geçirdi. Sadece arsa parasını mı alırsınız?
Hayır. Arsaya el atılan tarihten bugüne kadarki dönem için "Ecrimisil" (Kira Tazminatı) de talep edebilirsiniz. Ancak ecrimisilde 5 yıllık zamanaşımı vardır. Son 5 yılın kirasını faiziyle alırsınız.

Arsa Değeri Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırmasız el atma davalarında bedel, "Dava Tarihindeki" rayiç değerdir.
Arsalarda: Emsal satışlara (komşu parsellerin satış fiyatına) bakılır.
Arazilerde (Tarla): Gelir metoduna (Ekilen domates/buğdayın getirisine) göre hesap yapılır.

Uzlaşma Dava Şartı mıdır?

Eskiden kamulaştırmasız el atma davası açmadan önce idareye başvurup "Gel uzlaşalım, paramı ver" demek zorunluydu. Ancak Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay'ın güncel kararlarıyla, fiili el atma durumlarında doğrudan dava açılabilmektedir. Hukuki el atmada ise (imar kısıtlılığı) önce idareye başvurup "Planı değiştir veya kamulaştır" demek, 30 gün beklemek, reddedilirse dava açmak gerekir.

Ecrimisil İçin "İntifadan Men" Koşulu

Paylı mülkiyette (Örn: Kardeşler arası) ecrimisil istenecekse, kural olarak işgalci ortağa "Daireden çık veya parasını ver" denilmesi (İntifadan Men) gerekir. Noter ihtarnamesi ile yapılır.
Ancak;
1. Taşınmaz kiraya verilerek kullanılıyorsa (hukuki semere),
2. Taşınmazın tamamını işgal eden ortak diğerlerini içeri sokmuyorsa,
İntifadan men şartı aranmaz, doğrudan dava açılabilir.

Acele Kamulaştırma (m.27) Farkı

Devlet, "Yurt savunması" veya "Acil kamu yararı" (Örn: Deprem konutları için) gerekçesiyle, mahkemeden 7 gün içinde karar alıp arsaya el koyabilir. Buna "Acele Kamulaştırma" denir.
Burada mülkiyet hemen geçmez, sadece kullanım hakkı geçer. İdare daha sonra bedel tespiti davası açmak zorundadır. Vatandaş bu süreçte de bedele itiraz hakkını saklı tutar.

Adım Adım Kamulaştırmasız El Atma Davası Süreci

1. Bölge Planı ve Tapu Kaydı İncelemesi: Öncelikle arsanın güncel imar durumu ve tapu üzerindeki kısıtlamalar incelenir.
2. İdareye Başvuru (Hukuki El Almada Şart): Eğer fiili bir yol/park yoksa ama imar kısıtı varsa idareye uzlaşma başvurusu yapılır.
3. Dava Açılması ve Keşif: Mahkeme, bir hukukçu, bir mülk bilirkişisi ve bir fen bilirkişisinden oluşan heyetle arsa başında keşif yapar.
4. Bedelin Tespiti: Keşif sonucunda arsanın o günkü nakit değeri hesaplanır.
5. Tahsilat: Karar kesinleştiğinde (veya kanuni şartlara göre kesinleşmeden) idari bütçeden ödeme alınır. Ödeme yapılmazsa idarenin "Haczedilebilir Malları" (Banka hesapları hariç, ticari işletmeleri vb.) üzerine haciz konulabilir.

Dava Masrafları ve Avukatlık Ücreti

Bu davalar mülkiyet hakkına dayandığı için "Nispi Harç" söz konusudur. Yani talep edilen bedel arttıkça devlete ödenen harç da artar. Ancak davanın kazanılması durumunda tüm harçlar ve mahkeme masrafları "İdare"ye (Davalıya) yükletilir. Avukatlık ücreti ise davanın karmaşıklığı ve arsa değerine göre belirlenir. 2026 yılındaki baro asgari ücret tarifeleri, bu tür tazminat davalarında kazanılan tutarın belirli bir yüzdesi (genelde %15) üzerinden belirlenmektedir.