Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi ve Tazminat Hakları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa sahibinin arsasını devretmesi, müteahhidin de buna karşılık arsa üzerinde bina yapıp, belirli daireleri arsa sahibine vermesi işlemidir. Türk inşaat sektörünün temelidir. Noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılması zorunludur. Aksi halde geçersizdir.
İnşaat Gecikirse (Temerrüt) Ne Olur?
Sözleşmede "İnşaat 24 ayda teslim edilecek" yazar. 24 ay bitti, inşaat bitmedi. Arsa sahibinin seçimlik hakları doğar (TBK m. 125):
Seçenek 1: Aynen İfa ve Tazminat (Sözleşmeyi Ayakta Tutma)
"İnşaatı bitirmeni bekliyorum AMA geciktiğin her ay için sözleşmedeki cezai şartı ve kira tazminatını öde" dersiniz. Genelde inşaat %80-%90 seviyesindeyse bu yol seçilir.
Seçenek 2: Sözleşmeden Dönme (Fesih)
"Artık seni istemiyorum, sözleşmeyi feshediyorum" dersiniz.
Geriye Etkili Fesih: Eğer inşaat çok baştaysa (%50 altı), sözleşme hiç yapılmamış gibi olur. Arsa sahibi tapularını geri alır. Müteahhit yaptığı masrafları (sebepsiz zenginleşme) çok cüzi olarak isteyebilir. EN KRİTİK NOKTA: Müteahhitten daire alan 3. kişilerin (topraktan girenlerin) tapuları da iptal olur. Arsa sahibi tertemiz arsasına kavuşur.
Müteahhit inşaatı süresinde teslim edemiyorsa ve arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek istiyorsa; müteahhidin "hak ediş" (imalat) bedelini alabilmesi için inşaatın en az %90 seviyesine gelmiş olması gerekir (Yargıtay yerleşik içtihatları). %90'ın altındaki seviyelerde sözleşme "geriye etkili" feshedilir ve müteahhit sadece yaptığı masrafları (sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) alabilir, tapu paylarını asla hak edemez.
Müteahhidin Hapis Hakkı ve Limitleri
Müteahhit, arsa sahibinden alacağı olan imalat bedeli ödenene kadar taşınmaz üzerinde TMK m. 950 uyarınca "Hapis Hakkı" kullanabilir. Ancak bu hak, sadece alacakla orantılı miktarda ve dürüstlük kuralına uygun olarak kullanılmalıdır. Arsa sahibinin tüm inşaatı kullanmasını engelleyecek boyuttaki hapis hakkı kullanımları hukuka aykırı bulunabilir.
İleriye Etkili Fesih
İnşaat %90 seviyesine gelmişse, Yargıtay "Milli servet heba olmasın" diyerek geriye etkili feshi kabul etmez. Sözleşme "İleriye Etkili" feshedilir. Müteahhit yaptığı oranda (Örn: 10 dairenin 9'unu) hak eder, kalan 1 daire arsa sahibine kalır.
Arsa Sahibinin Munzam Zararı
Müteahhit inşaatı geciktirdiğinde sadece kira tazminatı ödemez. Enflasyonist ortamda (2026 Türkiye'si gibi) arsa sahibinin parası pul olmuşsa veya alacağı dairenin değeri korunmamışsa "Munzam Zarar" da talep edilebilir. Ancak bunun ispatı zordur ve uzman bir bilirkişi incelemesi gerektirir.
Arsa Payı Düzeltim Davası
Bazen müteahhit kendine düşen dairelerin arsa payını (tapuda yazan m2 oranını) yüksek, arsa sahibininkileri düşük gösterir. Bu durum kentsel dönüşümde oy hakkını etkiler.
Böyle bir hile varsa, "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası" açılarak tapudaki oranlar binanın gerçek değerine göre yeniden düzenlenir.
Nama İfa (Başka Müteahide Tamamlatma)
Müteahhit kaçtı gitti veya inşaatı bitiremiyor. Arsa sahibi mahkemeden "Nama İfa İzni" isteyebilir.
Anlamı: "Hakim bey, izni ver ben inşaatı başka bir usta/müteahhit ile tamamlayayım, masrafını da kaçan müteahhidin satamadığı daireleri satarak karşılayayım." Böylece inşaat kurtulur, mağduriyet biter.
Eksik ve Ayıplı İşler
Müteahhit binayı bitirdi ama sözleşmedeki gibi 1. sınıf parke değil ucuz laminat kullandı. Veya asansör takmadı (Eksik iş).
Arsa sahibi, teslimden itibaren makul sürede (ayıp gizliyse öğrenince) ihtarname çekerek;
1. Bedel indirimi,
2. Ücretsiz onarım,
3. Masrafın müteahhitten tahsili ile onarım isteyebilir.
Topraktan Daire Alanların Durumu
Müteahhitle "Satış Vaadi Sözleşmesi" yapıp topraktan daire alanlar büyük risk altındadır. Çünkü müteahhit arsa sahibine karşı sorumluluğunu yerine getirmezse (inşaatı bitirmezse), arsa sahibi sözleşmeyi fesheder. Fesih halinde arsa sahibi, "Benim onayım olmadan satılan tapuları tanımam" diyerek 3. kişilerin tapularını iptal ettirebilir. Yargıtay burada "Arsa sahibini" korur.
YASAL UYARI VE BİLGİLENDİRME
Bu web sitesinde yer alan makaleler, hukuki dilekçe örnekleri ve rehber içerikler; tamamen genel bilgilendirme amacıyla 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ve Türkiye Barolar Birliği Meslek Kuralları'na uygun olarak hazırlanmıştır. İçerikte yer alan bilgiler, hukuki tavsiye veya danışmanlık hizmeti niteliği taşımayıp, somut olaylara doğrudan uygulanamayabilir.