İmar Para Cezası ve Yıkım Kararının İptali Davası 2026

İmar Para Cezası ve Yıkım Kararı (3194 Sayılı Kanun)

Belediyeler veya İl Özel İdareleri, ruhsatsız (kaçak) yapılan veya ruhsat ve eklerine (projesine) aykırı olan yapılar için 3194 sayılı İmar Kanunu gereği iki temel işlem tesis eder. Bu işlemler zincirleme birbirini izler:

1. Yapı Tatil Zaptı (Mühürleme): Zabıta veya fen işleri ekipleri inşaatı durdurur, aykırılığı tespit eder ve tutanağı yapıya asar. Bu işlem tebliğ sayılır.
2. Para Cezası (Madde 42): Belediye Encümeni kararı ile yüksek miktarda idari para cezası kesilir.
3. Yıkım Kararı (Madde 32): Yapı tatil zaptından itibaren en çok 1 ay içinde aykırılık giderilmezse (yani kaçak kısım yıkılmazsa veya ruhsata bağlanmazsa) bu kez Yıkım Kararı alınır.

Davayı Kazandıran Teknik İptal Sebepleri

İmar hukukunda idare prosedürleri sıkça yanlış uygular veya acele eder. Bu teknik hatalar, ceza ne kadar haklı görünürse görünsün işlemin iptalini sağlar:

1. Yapı Tatil Zaptının Eksik Olması (Eşkal Tasviri)

Danıştay'ın "Olmazsa Olmaz" kriteridir. Yapı tatil zaptında; yapının o anki seviyesi, aykırılığın metrekaresi, tam olarak hangi kısmın kaçak olduğu detaylıca çizilmeli, krokisi yapılmalı ve fotoğraflanmalıdır. "X parselde kaçak yapı var" denilip geçilen, somut tespit içermeyen, ölçümü belirsiz tutanaklara dayalı cezalar İPTAL EDİLİR. Çünkü neyin yıkılacağı ve neye ceza kesildiği hukuken belirli olmalıdır.

2. Cezanın Muhatabı (Müteahhit mi Mal Sahibi mi?)

Anayasa'nın "Cezaların Şahsiliği" ilkesi gereği, imar suçunu kim işlediyse (yapıyı kim yaptıysa) para cezası ona kesilir. Yapıyı müteahhit yapıyorsa, sadece tapuda mal sahibi göründüğü için arsa sahibine para cezası kesilemez. Yıkım kararı mal sahibine verilebilir ama para cezası sadece fiili yapana verilir. İdarenin, yapıyı fiilen kimin yaptığını araştırması gerekir.

3. Tekerrür Yanılgısı (Mühür Fekki Hariç)

Aynı yapı ve aynı aykırılık için mükerrer (ikinci kez) para cezası kesilemez. Belediye 1 ay sonra gelip "Ayıp devam ediyor" diye ikinci bir para cezası kesemez. Ancak, mühürlendikten sonra mühür sökülüp inşaata devam edilmişse (Mühür Fekki), yeni yapılan kısımlar için yeni bir ceza kesilebilir. Eski kısımlar için kesilemez.

4. Sınıf ve Grup Hesaplama Hataları

İmar para cezası, yapının sınıfı (lüks, 1. sınıf, basit vb.) ve grubuna göre metrekare birim fiyatı üzerinden hesaplanır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı her yıl bu tebliği yayınlar. Basit bir kümes ile lüks villanın cezası farklıdır. Belediye genellikle yapıyı en yüksek sınıftan (Örn: 4B veya 5A) gösterip fahiş ceza keser. Bilirkişi incelemesinde yapının sınıfının yanlış olduğu tespit edilirse, ceza işlemi (matrah hatası nedeniyle) tamamen iptal edilir. Mahkeme "şu kadar olmalı" demez, işlemi iptal eder, idare yeniden (doğru) ceza kesmek zorunda kalır.

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi Etkisi

Eğer yapı için Yapı Kayıt Belgesi alınmışsa, artık yıkım kararı uygulanamaz ve ödenmemiş para cezaları iptal edilir (ödenmişse iade edilmez). Ancak Yapı Kayıt Belgesi, 31.12.2017 tarihinden önceki yapılar içindir. Bu tarihten sonra yapılan yapılar için alınan belgeler sahtecilik nedeniyle iptal edilir ve hem yıkım hem para cezası uygulanır, ayrıca savcılığa suç duyurusunda bulunulur.

Dava Açma Süresi ve Yürütmeyi Durdurma

Encümen kararının (ceza veya yıkım) tebliğinden itibaren 60 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi'nde dava açılmalıdır. Dava dilekçesinde mutlaka "Yürütmenin Durdurulması" istenmelidir, aksi takdirde dava sürerken belediye yıkım işlemini gerçekleştirebilir. YD kararı almak, yapının dava sonuna kadar korunmasını sağlar.