GAYRİMENKUL HUKUKU

Tapu İptal ve Tescil Davası 2026: Tüm Sebepler ve Emsal Kararlar

Türkiye'de mülkiyet uyuşmazlıklarının büyük bir kısmı tapu kayıtlarındaki yolsuzluklardan kaynaklanmaktadır. Tapu İptal ve Tescil Davası, tapu kütüğüne hukuka aykırı şekilde işlenmiş bir kaydın (yolsuz tescil) düzeltilmesi ve mülkiyet hakkının gerçek sahibine iade edilmesi için açılan en kapsamlı gayrimenkul davasıdır.

TMK m. 1025 uyarınca, ayni hakkı zedelenen herkes bu davayı açabilir. Ancak bu dava "kesinleşmiş mahkeme kararı" olmadan tapuda işlem yapılmasını sağlamaz. Yani tapuyu geri almak için mutlaka mahkeme kararı şarttır.

1. Tapu İptal Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Tapu iptal davası tek bir sebebe dayanmaz. İşte 2026-2026 yargılamalarında en sık karşılaşılan 6 temel sebep:

A. Muris Muvazaası (Mirasçılardan Mal Kaçırma)

Miras hukukunun en tartışmalı konusudur. Miras bırakan (baba/anne), sağlığında taşınmazını "satış" gibi göstererek aslında "bağış" yoluyla favori bir mirasçısına (örneğin oğluna) devrederse, diğer mirasçılar (kızlar veya eş) taşınmazın tapusunun iptali için dava açabilir.

B. Hukuki Ehliyetsizlik (Akıl Zayıflığı/Yaşlılık)

Tapu satış işleminin yapıldığı tarihte, satıcının akıl sağlığının yerinde olmaması (demans, alzheimer, şizofreni) işlemi kökten geçersiz kılar. "Ayırt etme gücü olmayan kişinin yaptığı işlemler hükümsüzdür."

• Dava sırasında Adli Tıp Kurumu'ndan rapor alınır.
• Rapor, "İşlem tarihinde (örn: 5 yıl önce) bu kişi ehliyetli değildi" derse tapu iptal edilir ve mirasçılara geri döner.

C. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması

Güvenerek vekalet verdiğiniz kişi, bu yetkiyi kendi çıkarına veya başkası yararına kullanarak taşınmazınızı ederinin çok altına satarsa ne olur? Vekil, "sadakat ve özen borcuna" aykırı davrandığı için bu satış iptal edilebilir.

Kritik Nokta: Eğer taşınmazı satın alan 3. kişi, vekil ile işbirliği içindeyse (kötüniyetli ise) tapu iptal edilir. Ancak 3. kişi durumdan habersiz ve iyiniyetli ise tapuyu iptal ettirmek zorlaşır, sadece vekilden tazminat istenebilir.

2. İnançlı İşlem Nedir? (Nam-ı Müstear)

Halk arasında "Tapuyu senin üzerine yapalım, borcum bitince geri alırım" veya "Kredi çekemiyorum, tapu sende dursun" şeklinde yapılan anlaşmalara hukukta "İnançlı İşlem" denir.

İnançlı işlemde, tapu devredilen kişi (inanılan), zamanı gelince malı geri vermek zorundadır. Vermezse "Tapu İptal ve Tescil Davası" açılır. Ancak bu davanın en zor yanı İSPAT yüküdür.

3. Aile Konutu Şerhi ve Eşin Rızası

TMK m. 194 gereği, eşlerden biri, diğerinin açık rızası olmadan ailenin oturduğu evi (aile konutunu) SATAMAZ ve İPOTEK ettiremez. Eğer tapuda "Aile Konutu Şerhi" olmasa bile, evin aile konutu olduğu biliniyorsa yapılan satış geçersizdir.

• Örnek Olay: Koca, eşinden habersiz ortak oturdukları evi tefeciye satmıştır.
• Çözüm: Kadın, "Tapu İptal ve Tescil Davası" açarak satışı iptal ettirebilir. Yargıtay, şerh olmasa bile "alıcının evin aile konutu olduğunu bilebilecek durumda olup olmadığına" bakar.

4. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Bu davalarda en çok merak edilen konu zamanaşımıdır. Kural olarak mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz ancak bazı istisnalar vardır.

5. Dava Süreci (Adım Adım)

6. İyiniyetli 3. Kişinin Durumu

TMK m. 1023 uyarınca "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan 3. kişinin bu kazanımı korunur." Yani siz davayı açana kadar, tapu sahibi malı hiç tanımayan ve olayları bilmeyen bir 3. kişiye satarsa, tapuyu ondan geri alamazsınız.

Bu yüzden davayı açarken "İhtiyati Tedbir" istemek hayatidir. Eğer 3. kişi durumu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa (akrabalık, komşuluk vb.), iyiniyet iddiası dinlenmez ve tapu iptal edilir.

7. Tapu İptali Mümkün Değilse: Tazminat Davası

Bazen tapu iptal davası açmak mümkün olmayabilir veya açılsa bile kazanılmayabilir. Özellikle taşınmazın iyiniyetli 3. kişiye satıldığı durumlarda tapu geri alınamaz. Peki bu durumda hakkınız kaybolur mu?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu ve TMK uyarınca, tapuyu geri alamasanız bile, o taşınmazın bugünkü rayiç değerini haksız fiili işleyen kişiden (örneğin vekaleti kötüye kullanan vekil veya muvazaalı satışı yapan kişi) tazminat olarak isteyebilirsiniz.

Önemli Ayrım: Tazminat davası, tapu iptal davası ile birlikte "terditli" (kademeli) olarak açılabilir. Yani dilekçede şöyle denir: "Öncelikle tapunun iptaline, bu mümkün değilse taşınmazın bugünkü değerinin tarafıma ödenmesine karar verilsin."

8. Tahmini Dava Masrafları (2026)

Tapu iptal davası "nispi harca" tabidir. Yani taşınmazın değeri üzerinden harç ödenir.

9. Kayıtlı Dilekçe Örneği

10. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Detayları

Tapu iptal davalarında süreler hayati öneme sahiptir. "Zamanaşımı" ile "Hak Düşürücü Süre" arasındaki farkı bilmek davanın kaderini belirler.

A. Hile ve İkrah (1 Yıl)

Eğer tapu devri yaparken kandırıldıysanız (hile) veya tehdit edildiyseniz (ikrah), bu durumu öğrendiğiniz veya tehdidin kalktığı tarihten itibaren 1 YIL içinde dava açmalısınız. Bu 1 yıllık süre "Hak Düşürücü Süre"dir. Hakim bunu kendiliğinden dikkate alır. Eğer 1 yılı geçirirseniz, %100 haklı olsanız bile davanız reddedilir.

B. Gabin (Aşırı Yararlanma) (1 Yıl / 5 Yıl)

Eğer tecrübesizliğinizden veya zor durumunuzdan faydalanılarak gayrimenkulünüz değerinin çok altına alınmışsa (Gabin), bu durumu öğrendiğinizden itibaren 1 yıl ve her halde işlem tarihinden itibaren 5 yıl içinde dava açmalısınız.

C. Kadastro Hataları (10 Yıl)

Kadastro tespiti kesinleştikten sonra 10 yıl içinde dava açılmazsa, tapu kaydı kesinleşir ve mülkiyet hakkı sonsuza dek kaybedilir. Bu süre de hak düşürücüdür.

11. 2024-2026 Yargıtay Emsal Kararları

12. Sıkça Sorulan Sorular