GAYRİMENKUL HUKUKU

Kamulaştırmasız El Atma Davası: Arsanıza Belediye Yol Yaparsa? (2026 Rehberi)

Anayasa'nın 35. maddesi mülkiyet hakkını en kutsal haklardan biri olarak koruma altına almıştır. Devlet, kamu yararı (okul, yol, hastane yapımı) gerekçesiyle özel mülkü alabilir ancak bunun tek bir şartı vardır: "Bedelini Peşin Ödemek." Buna "Kamulaştırma" (İstimlak) denir.

Ancak Türkiye pratiğinde belediyeler, Karayolları veya DSİ gibi kurumlar; bazen bütçe yetersizliğinden, bazen ihmalden, bazen de "nasılsa vatandaş fark etmez" düşüncesiyle, hiçbir kamulaştırma işlemi yapmadan, tebligat göndermeden ve beş kuruş ödemeden vatandaşın tarlasına, arsasına girmekte, yol geçirmekte veya park yapmaktadır. İşte bu hukuksuz duruma "Kamulaştırmasız El Atma" denir.

1. Hangi Dava Açılmalı? (Fiili vs Hukuki Farkı)

Bu davaların en kafa karıştırıcı noktası, el atmanın "türü"dür. Çünkü el atmanın türüne göre davanın açılacağı mahkeme (Adliye mi İdare mi?) değişir. Yanlış mahkemede dava açmak, davanın 2-3 yıl uzamasına ve "Görevsizlik" kararıyla reddedilmesine neden olur. 2026 yılı itibariyle güncel ayrım şöyledir:

2. Dava Öncesi "Uzlaşma Başvurusu" Şart mı?

Fiili El Atma Davalarında: Eskiden dava şartıydı ancak Anayasa Mahkemesi'nin iptal kararları sonrası, fiili el atmalarda doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi'ne dava açmak mümkündür. Ancak yine de idareyi temerrüde düşürmek ve faiz başlangıcını öne çekmek için başvuru yapmak lehenizedir.

Hukuki El Atma Davalarında: İdari Yargılama Usulü Kanunu gereği zorunludur. Dava açmadan önce ilgili belediyeye/kuruma dilekçe ile başvurup "Arsamı imar planında kısıtladınız, ya kamulaştırın ya da kısıtlılığı kaldırın" demeniz gerekir. İdare 30 gün içinde cevap vermezse (zımni ret) veya "Paramız yok" diye reddederse (açık ret), bu cevabın tebliğinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemesi'nde davanızı açmalısınız.

2.1. Belediye "Para Yok, Arsa Verelim" (Trampa) Derse?

3. Arsamın Değeri Nasıl Hesaplanır? (Bilirkişi Raporu)

Davanın en kritik aşaması "Keşif ve Bilirkişi İncelemesi"dir. Mahkeme; bir Harita Mühendisi, bir İnşaat Mühendisi ve bir Emlak Bilirkişisinden oluşan heyetle arsanıza gelir. Değerleme yöntemi arazinin cinsine göre değişir:

A. ARSA İse (Emsal Karşılaştırması)

Eğer taşınmazınız "Belediye İmar Planı" sınırları içindeyse ve belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp) yararlanıyorsa "ARSA" kabul edilir. Değeri "Emsal Satış Yöntemi" ile bulunur.

• Bilirkişi, sizin arsanıza yakın konumda, benzer özelliklerde ve yakın tarihte satılmış başka bir arsayı (emsal) bulur.
• "Komşu Ahmet Bey arsasını geçen ay 5 Milyona satmış, metrekaresi 10.000 TL'ye gelmiş. Bu arsa ondan %10 daha değerli, o zaman metrekaresi 11.000 TL'dir" şeklinde bir oranlama yapar.

B. ARAZİ/TARLA İse (Gelir Metodu)

Eğer taşınmaz imar planı dışındaysa "ARAZİ" (Tarla) kabul edilir. Değeri "Net Gelir Yöntemi" ile bulunur.

• Tarım İlçe Müdürlüğü verilerine göre o tarlaya ne ekilebilir? (Buğday, Mısır vb.)
• Yıllık ne kadar ürün verir? Masraflar düşüldüğünde net kar nedir?
• Bu net kar, belirli bir kapitalizasyon faizine (genelde %4 - %6) bölünerek tarlanın değeri bulunur.
• Genellikle "Arsa" sayılması, "Arazi" sayılmasına göre çok daha yüksek tazminat kazandırır. Bu yüzden avukatınızın "Arsa Vasfı"nı ispatlaması hayati önem taşır.

4. Geçmişe Dönük Kira Tazminatı (Ecrimisil)

Belediye arsanıza 10 yıl önce yol yaptıysa, sadece arsa bedelini değil, o 10 yıl boyunca arsayı kullanamadığınız için mahrum kaldığınız geliri de isteyebilirsiniz. Buna "Ecrimisil" denir.

5 Yıl Kuralı: Ecrimisil, geriye dönük en fazla 5 yıl için istenebilir. 10 yıldır işgal varsa bile sadece son 5 yılın kirasını alabilirsiniz. Bu nedenle davayı bekletmeden açmak önemlidir.

5. Dava İçin Gerekli Belgeler

• Tapu Kaydı (E-devletten alınabilir).
• Belediyeden alınacak İmar Durum Belgesi.
• Varsa, taşınmazın eski halini gösteren fotoğraflar (Eski uydu görüntüleri de delildir).
• İdareye yapılan uzlaşma başvurusu dilekçesi ve idarenin cevabı (Ret yazısı).

6. Dava Süreci Nasıl İşler? (Adım Adım Rehber)

Kamulaştırmasız el atma davası teknik ve uzun soluklu bir süreçtir. İşte aşamalar:

7. Örnek Tazminat Hesabı 2026

Arsanızın 500 m2 olduğunu ve belediyenin 200 m2'sine yol yaptığını varsayalım.

8. Tazminattan Vergi Kesilir mi?

Vatandaşların en çok merak ettiği konulardan biri de budur. Kamulaştırmasız el atma tazminatları, bir "zararın telafisi" niteliğinde olduğu için Gelir Vergisinden Muaftır. Ancak mahkeme harçları ve avukatlık ücretleri masraf kalemi olarak düşülür. İdareden aldığınız para üzerinden herhangi bir stopaj kesintisi yapılmaz.

9. Kamulaştırmasız El Atma Dava Dilekçesi Örneği

11. Sıkça Sorulan Sorular