GAYRİMENKUL HUKUKU

Kentsel Dönüşüm Hakları: Riskli Yapı, Kira Yardımı ve 2026 Rehberi

1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, afet riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılarak yerine modern, güvenli ve planlı yapıların inşa edilmesi sürecidir. 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun" bu süreci düzenlemektedir.

2012 yılında yürürlüğe giren bu kanun, Türkiye'deki deprem riskini azaltmak ve şehirlerin afetlere karşı dayanıklılığını artırmak amacıyla çıkarılmıştır.

1.1. Kentsel Dönüşümün Amaçları

• Afet riski azaltma: Depreme dayanıksız yapıların yenilenmesi
• Yaşam kalitesi artırma: Modern ve planlı şehirleşme
• Altyapı yenileme: Elektrik, su, kanalizasyon sistemlerinin modernizasyonu
• Çevresel sürdürülebilirlik: Enerji verimli binalar
• Sosyal dönüşüm: Sağlıksız yerleşimlerin ıslahı

1.2. Türkiye'de Kentsel Dönüşüm İhtiyacı

Türkiye'nin büyük bölümü aktif deprem kuşağında yer almaktadır. 1999 Marmara depremi sonrasında yapı stoğunun %60'ından fazlasının depreme dayanıksız olduğu tespit edilmiştir. 2023 Kahramanmaraş depremleri, kentsel dönüşümün aciliyetini bir kez daha gözler önüne sermiştir.

İstatistik: Türkiye'de yaklaşık 6.7 milyon yapının riskli olduğu tahmin edilmektedir. Kentsel dönüşüm bu yapıların güvenli hale getirilmesi için kritik öneme sahiptir.

2023 Güncellemesi: 6306 sayılı Kanun'da yapılan değişikliklerle süreçler hızlandırıldı. Riskli yapı tespiti ve yıkım kararları için yeni düzenlemeler getirildi.

2. Riskli Yapı Tespiti

Kentsel dönüşümün ilk adımı, binanın "riskli yapı" olarak tespit edilmesidir.

2.1. Tespit Süreci

1. Başvuru: Kat maliklerinden herhangi biri veya tamamı başvurabilir
2. Lisanslı Kuruluş: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlar tespit yapar
3. Teknik İnceleme: Yapının taşıyıcı sistemi, zemin etüdü ve deprem dayanıklılığı incelenir
4. Rapor: "Riskli" veya "Risksiz" şeklinde rapor düzenlenir
5. Tebligat: Tespit sonucu tapu müdürlüğüne ve maliklere bildirilir

2.2. İtiraz Hakkı

Riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde il müdürlüğü teknik heyetine itiraz edilebilir. İtiraz reddedilirse idare mahkemesinde dava açılabilir.

İtiraz Süreci Detayları:

1. Bildirim: Tespit sonucu tapu müdürlüğü aracılığıyla maliklere tebliğ edilir
2. İtiraz Dilekçesi: 15 gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne yazılı itiraz
3. Teknik Heyet İncelemesi: İtiraz, bağımsız teknik heyet tarafından değerlendirilir
4. Sonuç Bildirimi: Heyet kararı yazılı olarak bildirilir
5. Yargı Yolu: Red halinde 60 gün içinde idare mahkemesine dava

İtirazda Dikkat Edilecekler:

• Farklı bir lisanslı kuruluştan alternatif rapor alınabilir
• Yapının güçlendirme ile kurtarılabileceği iddia edilebilir
• Teknik hatalar veya eksiklikler belirtilebilir
• Zemin etüdü yetersizliği itiraz konusu yapılabilir

Dikkat: Riskli yapı kararına itiraz edilmezse veya itiraz reddedilirse, 60 gün içinde yapının yıkılması veya güçlendirilmesi gerekir. Bu sürede işlem yapılmazsa idare tarafından yıkım uygulanır.

3. 2/3 Çoğunluk Kuralı

Riskli yapı tespit edildikten sonra, binanın ne yapılacağına hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu karar verir.

3.1. Karar Konuları

• Yapının güçlendirilmesi veya yıkılması
• Arsa paylaşımı ve kat irtifakı tesisi
• Müteahhit seçimi
• Sözleşme koşulları

3.2. Katılmayan veya Karşı Çıkan Maliklerin Durumu

2/3 çoğunlukla alınan karara katılmayan veya muhalefet eden maliklerin durumu:

• Karara katılmaları için 15 gün süre verilir
• Bu sürede katılmazlarsa arsa payları, rayiç bedel üzerinden diğer maliklere veya Bakanlığa satışa çıkarılır
• Satış, açık artırma usulüyle yapılır

4. Kira Yardımı ve Taşınma Yardımı

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerine önemli ekonomik destekler sağlanmaktadır.

4.1. Kira Yardımı (2026 Güncel)

• Süre: 18 aya kadar kira yardımı
• Tutar: Bölgeye göre değişir (2026 için aylık 3.000 - 6.000 TL arası)
• Başvuru: İl müdürlüklerine yapılır

Kira Yardımı Başvuru Süreci:

1. Riskli yapı tespiti: Bina riskli olarak tescil edilmeli
2. Tahliye: Yapı boşaltılmalı
3. Başvuru: e-Devlet veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü
4. Belgeler: Tapu, kimlik, kira sözleşmesi, banka hesap bilgisi
5. Onay: Başvuru değerlendirilerek ödeme başlar

Kira Yardımı Alabilecekler:

• Riskli yapıda malik olarak kayıtlı olanlar
• Riskli yapıda kiracı olarak oturanlar (sınırlı süre)
• Hisseli mülklerde tüm hissedarlar (orantılı)

Dikkat: Kira yardımı başvurusu yapı tahliye edildikten sonra yapılabilir. Yapıda oturmaya devam edenler kira yardımı alamaz.

4.2. Taşınma Yardımı

Tek seferlik taşınma yardımı verilir. 2026 yılı için bu tutar yaklaşık 15.000 - 25.000 TL arasındadır.

Önemli: Kira yardımı ve taşınma yardımı için yapının "riskli yapı" olarak tespit edilmiş olması ve tahliye edilmesi şarttır. Kiracılar da kira yardımından yararlanabilir.

5. Kentsel Dönüşüm Kredileri

Hak sahiplerine düşük faizli konut kredisi imkanı sunulmaktadır:

• Faiz Oranı: Piyasa oranlarının altında sabit faiz
• Vade: 10 yıla kadar
• Tutar: Bağımsız bölüm başına belirli limitler

5.1. Kredi Başvuru Şartları

• Riskli yapı tespiti yapılmış olmalı
• Yapı tahliye edilmiş veya yıkılmış olmalı
• Yeni yapı için inşaat ruhsatı alınmış olmalı
• Hak sahibi T.C. vatandaşı olmalı

5.2. Protokol Yapılan Bankalar (2026)

• Ziraat Bankası
• Halkbank
• Vakıfbank
• Diğer anlaşmalı özel bankalar

Tavsiye: Kredi başvurusundan önce e-Devlet üzerinden "Kentsel Dönüşüm Hak Sahipliği" sorgulaması yaparak durumunuzu kontrol edin.

6. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme

Kentsel dönüşümde en kritik aşamalardan biri doğru müteahhit seçimi ve adil sözleşme yapılmasıdır.

6.1. Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Referanslar: Müteahhidin daha önce tamamladığı projeler
• Mali Güç: Şirketin finansal durumu ve teminatlar
• Sözleşme: Teslim süresi, cezai şart, inşaat kalitesi, ortak alan paylaşımı
• Paylaşım Oranı: Malikelere kalacak m² miktarı

6.2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa sahipleri ile müteahhit arasında noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılır. Sözleşmede mutlaka şunlar yer almalıdır:

• Teslim tarihi ve gecikme cezası
• İnşaat kalitesi ve teknik şartnameler
• Paylaşım oranları ve bağımsız bölüm dağılımı
• Proje değişikliği koşulları
• İpotek ve teminat koşulları

7. Hak Arama Yolları

7.1. İdari Başvurular

• Riskli yapı tespitine itiraz: İl Müdürlüğü Teknik Heyeti
• Kira yardımı reddi: Üst makama itiraz

7.2. Yargı Yolu

• İdare Mahkemesi: Riskli yapı tespiti, yıkım kararları, kira yardımı reddi
• Asliye Hukuk Mahkemesi: Arsa payı satış bedeline itiraz
• Tüketici Mahkemesi: Müteahhit ile uyuşmazlıklar

8. Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanı

Kentsel dönüşümde ""riskli yapı"" dışında iki önemli kavram daha bulunmaktadır:

8.1. Riskli Alan

Zemin yapısı, yer altı suyu veya jeolojik nedenlerle tamamı risk altında olan bölgelerdir. Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenir.

• Alandaki tüm yapılar etkilenir
• Bireysel tespit gerekli değildir
• Tahliye ve yıkım zorunludur

8.2. Rezerv Yapı Alanı

Kentsel dönüşüm projelerinde yerinden edilen vatandaşların iskan edilebileceği, boş veya yapılaşmamış alanlardır.

Rezerv Yapı Alanı Özellikleri:

• Bakanlık veya belediye tarafından belirlenir
• Kentsel dönüşüm hak sahiplerine öncelik verilir
• Uygun koşullarda konut tahsisi yapılabilir
• TOKİ veya özel firmalar tarafından inşa edilir

8.3. Riskli Alan ile Riskli Yapı Farkı

• Riskli yapı: Tek bina bazında değerlendirme
• Riskli alan: Bölge bazında toplu değerlendirme
• Tespit mercii: Riskli yapı=lisanslı kuruluş, riskli alan=Bakanlar Kurulu

Pratik Bilgi: Eğer yaşadığınız bölge "riskli alan" ilan edildiyse, bireysel riskli yapı tespiti yaptırmanıza gerek yoktur. Tüm süreç koordineli olarak yürütülür.

9. Güçlendirme Seçeneği

Riskli yapı tespiti sonrasında alternatif olarak güçlendirme (retrofitting) de tercih edilebilir.

9.1. Güçlendirme Şartları

• Teknik olarak güçlendirmenin mümkün olması
• 2/3 çoğunlukla güçlendirme kararı alınması
• Güçlendirme projesinin onaylanması
• 60+30 gün içinde işlemlerin tamamlanması

9.2. Güçlendirme Avantajları

• Mevcut yapı korunur
• Süreç daha kısa
• Taşınma zorunluluğu daha az

9.3. Güçlendirme Dezavantajları

• Ekonomik ömür sınırlı kalabilir
• Tüm riskleri ortadan kaldırmayabilir
• Değer artışı sınırlı

9.4. Güçlendirme Süreci

1. Proje: Güçlendirme projesinin hazırlanması
2. İmar onayı: Belediyeden izin alınması
3. İnşaat: Güçlendirme çalışmalarının yapılması
4. Rapor: Yeni yapısal güvenlik raporu

9.5. Maliyet Karşılaştırması

• Güçlendirme: Yıkım ve yeniden yapıma göre genellikle daha ucuz
• Yeniden yapım: Daha pahalı ancak modern ve uzun ömürlü
• Devlet desteği: Güçlendirme için sınırlı kredi imkanı

Dikkat: Güçlendirme kararı için de 2/3 çoğunluk gereklidir. Tüm maliklerin onayı aranmaz.

10. Yargıtay Kararlarından Örnekler

11. Pratik Senaryolar

Senaryo 1: Tek Malik Karşı Çıkıyor

Durum: 10 daireli apartmanda 9 malik anlaştı, 1 malik kabul etmiyor.

Çözüm: 9/10 oran %90 olduğundan 2/3 çoğunluk sağlanmış. Karşı çıkan malike 15 gün süre verilir. Kabul etmezse arsa payı rayiç bedelle satışa çıkarılır.

Senaryo 2: Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Durum: Ayşe Hanım'ın binası riskli çıktı ama o katılmıyor.

Çözüm: 15 gün içinde İl Müdürlüğü Teknik Heyetine itiraz. Red halinde 60 gün içinde İdare Mahkemesi'ne dava. İtiraz süreci boyunca yıkım durur.

Senaryo 3: Müteahhit Teslim Etmiyor

Durum: Kat karşılığı sözleşme imzalandı, 3 yıl geçti, müteahhit inşaatı bitirmedi.

Çözüm: Sözleşmedeki cezai şart uygulanır. Tüketici Mahkemesi'nde tazminat davası açılır. Gerekiyorsa sözleşme feshi ve yeni müteahhit bulma.

12. 2026 Yılı Önemli Değişiklikler

• Kira yardımı tutarları artırıldı
• Tespit süreçleri hızlandırıldı
• Rezerv yapı alanı düzenlemeleri genişletildi

12.1. Yeni Düzenlemeler

• Hızlandırılmış tespit: E-devlet üzerinden başvuru kolaylığı
• Artan destekler: Kira ve taşınma yardımı tutarları güncellendi
• Dijitalleşme: Online başvuru ve takip sistemleri

12.2. Beklenen Değişiklikler

• Kentsel dönüşüm yasasında kapsamlı değişiklik tasarısı
• Kira yardımı sürelerinin uzatılması
• Müteahhit denetiminin artırılması

Güncel bilgi: Kentsel dönüşüm mevzuatı sık değişmektedir. Başvuru yapmadan önce Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nden güncel bilgi alın.

Güçlendirme teşvikleri artırıldı

Dijital başvuru sistemine geçildi

Güncel Bilgi: 2026 yılı itibariyle tüm kentsel dönüşüm başvuruları e-Devlet üzerinden yapılabilmektedir. Fiziksel evrak teslimi zorunluluğu büyük ölçüde kalkmıştır.

13. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme

Kentsel dönüşümde müteahhit seçimi kritik önem taşır:

13.1. Müteahhit Araştırması

• Ticaret sicil kaydını kontrol edin
• Daha önce tamamladığı projeleri ziyaret edin
• Mali durumu ve banka referanslarını sorun
• Yetkinlik belgesini (yapı müteahhitliği yetki belgesi) talep edin

13.2. Sözleşme Hükümleri

• Daire karşılığı: Hangi dairenin kime ait olacağı net belirtilmeli
• Teslim tarihi: Kesin tarih ve gecikme cezası konulmalı
• Teknik şartname: Kullanılacak malzemeler detaylandırılmalı
• Cezai şart: Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde
• Teminat: Banka teminat mektubu veya ipotek

Kritik: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi mutlaka noter huzurunda yapılmalı ve Tapu Müdürlüğü'ne şerh edilmelidir. Aksi halde müteahhitin iflası veya kaçması halinde koruma zayıf kalır.

13.3. Müteahhit İflası Durumunda

• Tapu şerhi varsa maliklerin öncelik hakkı korunur
• Teminat mektubu veya ipotek nakde çevrilebilir
• Yeni müteahhit ile anlaşma yapılabilir
• Tüketici Mahkemesi'ne dava açılabilir

13.4. Sözleşmeden Dönme

Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse malikler sözleşmeden dönebilir:

• Noter ihtarnamesi ile süre verilmeli
• Süre sonunda yazılı fesih
• Tazminat davası açılabilir

14. Kentsel Dönüşüm Davaları

14.1. İdari Davalar

• Riskli yapı tespitine itiraz: İdare Mahkemesi'nde
• Yıkım kararının iptali: İdare Mahkemesi'nde
• Kira yardımı reddi: İdare Mahkemesi'nde

14.2. Özel Hukuk Davaları

• Arsa payı satış bedeline itiraz: Asliye Hukuk Mahkemesi
• Müteahhitle uyuşmazlık: Tüketici Mahkemesi
• Ortaklar arası anlaşmazlık: Sulh Hukuk Mahkemesi

15. Malikler İçin Stratejik Tavsiyeler

15.1. Riskli Yapı Tespiti Öncesi

• Tespit için lisanslı kuruluşları karşılaştırın
• İtiraz süreçlerini öğrenin
• Komşu maliklerle iletişimde olun

15.2. Karar Alma Sürecinde

• Toplantılara mutlaka katılın veya vekalet verin
• Müteahhit tekliflerini karşılaştırın
• Hukuki danışmanlık alın
• 2/3 çoğunluk kararlarına aktif katılın

15.3. İnşaat Sürecinde

• İnşaatı düzenli olarak ziyaret edin
• Teknik şartnameye uygunluğu kontrol edin
• Gecikmeler için yazılı uyarı yapın
• Teslim öncesi eksik tespiti yaptırın

16. Kiracı Hakları

Kenutsel dönüşümde kiracıların özel hakları:

16.1. Kira Yardımı

• Kiracılar da kira yardımına başvurabilir
• Süre genellikle 12 ay (uzatılabilir)
• Miktar maliklerden düşük olabilir

16.2. Tahliye Süreci

• Tahliye için yasal süreçlere uyulmalıdır
• Zorla tahliye ancak mahkeme kararıyla mümkündür
• Kiracı da itiraz haklarını kullanabilir

Bilgi: Kentsel dönüşüm sürecinde kiracısını zorla çıkarmaya çalışan mal sahiplerine karşı kiracılar hukuki korumadan yararlanabilir.

16.3. Kiracı Tazminat Hakları

• Taşınma masrafları talep hakkı
• Yeni kira farkının karşılanması (sınırlı süre)
• Eşya depolama masrafları

16.4. Kiracının Yeniden Giriş Hakkı

Bazı anlaşmalarda kiracıya yeni binadan öncelikli kiralama hakkı tanınabilir:

• Sözleşmede açıkça yazılmalıdır
• Yeni kira bedeli piyasa rayicine göre belirlenir
• Kiracı kabul etmezse hak düşer

17. Arsa Payı Hesaplaması

Yeni binada daire paylaşımı için arsa payı hesabı kritik öneme sahiptir:

17.1. Eski Arsa Payı Sistemi

• Mevcut tapudaki arsa payları esas alınır
• Yeni binada aynı oranda pay verilir
• Eşitsizlikler müzakere ile çözülür

17.2. Değer Bazlı Dağıtım

• Eski dairelerin güncel değeri tespit edilir
• Yeni daireler değere göre paylaştırılır
• Değer farkları için ek ödeme yapılabilir

18. Değer Artış Payı ve Vergilendirme

18.1. Değer Artış Kazancı Vergisi

• 5 yıl içinde satışta değer artışı vergiye tabi
• Kentsel dönüşümde bazı istisnalar mevcut
• Elde tutma süresi önemli

18.2. Tapu Harçları

• Kentsel dönüşüm kapsamında tapu harçlarında indirim
• Noter masraflarında muafiyet
• Belediye harçlarında kolaylıklar

Muafiyet Koşulları:

• Riskli yapı belgesinin ibrazı
• Kentsel dönüşüm kapsamında işlem yapıldığının teyidi
• Belirli süre içinde (genellikle 2 yıl) tescil

18.3. KDV Muafiyeti

• İlk satışta KDV muafiyeti
• 150 m² altı konutlar için %1 KDV
• Arsa sahiplerine teslimde KDV uygulanmaz

19. İmar Uygulamaları

19.1. Emsal Artışı

• Kentsel dönüşümde emsal artışı sağlanabilir
• Artan alan müteahhite verilerek bedelsiz dönüşüm
• Belediye onayı şartları

19.2. Çekme Mesafeleri

• Parselin kullanılabilir alanını etkiler
• Komşu parseller ile ilişki
• İmar planı değişikliği talebi

20. Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar

20.1. Müteahhit İflası

• İnşaat teminatı ve ipotek önemi
• Kat karşılığı sözleşmelerde şerh
• Alacaklılar sıralaması

20.2. Gecikmeler

• Sözleşmede gecikme cezası hükmü
• Kira yardımı süresinin uzatılması
• Sözleşmeden dönme hakları

Önemli: Müteahhit ile sözleşme imzalamadan önce mutlaka avukat danışmanlığı alın. İnşaat sürecinde yaşanabilecek sorunlara karşı güvence hükümleri ekleyin.

21. Sıkça Sorulan Sorular

Tek bir malik kentsel dönüşümü engelleyebilir mi?

Hayır. 2/3 çoğunlukla karar alındıktan sonra karara katılmayan malikin payı satışa çıkarılır. Ancak mülkiyet hakkının özünü zedeleyen kararlara itiraz hakkı vardır.

Kiracılar kira yardımı alabilir mi?

Evet. Riskli yapıda kiracı olarak oturanlar da kira yardımına başvurabilir. Ancak süre ve miktar malik kadar olmayabilir.

Bina riskli çıkmazsa ne olur?

Yapı riskli değilse kentsel dönüşüm süreci başlamaz. Ancak malikler isterlerse kendi aralarında anlaşarak yeniden yapı kararı alabilirler.

Riskli yapı tespiti masrafını kim öder?

Tespit masrafı başvuru yapan malik tarafından ödenir. Ancak bazı belediyeler bu masrafı karşılayabilir.