GAYRİMENKUL HUKUKU

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası: Kapsamlı Rehber 2026

1. İzale-i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazın ortaklardan birinin talebiyle ortaklığın sona erdirilmesini ve malın paylaştırılmasını sağlayan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698-699 hükümleri bu konuyu düzenlemektedir.

Özellikle miras kalan taşınmazlarda mirasçıların anlaşamaması durumunda, ortaklığa son vermek ve herkesin payını almasını sağlamak için bu davaya başvurulmaktadır.

1.1. Davanın Tarihsel Kökeni

İzale-i şuyu terimi Osmanlı hukukundan gelmektedir. "Şuyu" (şüyu) kelimesi Arapça kökenli olup "ortaklık, yaygınlık" anlamına gelir. "İzale" ise "giderme, kaldırma" demektir. Modern Türk hukukunda "ortaklığın giderilmesi davası" olarak da adlandırılır.

1.2. Uygulama Alanları

• Miras taşınmazları: En yaygın kullanım alanı
• Birlikte alınan taşınmazlar: Ortakların anlaşamaması
• Boşanma sonrası mal paylaşımı: Edinilmiş malların bölüşümü
• Ticari ortaklık malları: Ortaklık tasfiyesi

1.3. Davanın Temel Özellikleri

• Herkes dava açabilir: Pay oranından bağımsız
• Zamanaşımı yok: Ortaklık devam ettiği sürece açılabilir
• Rıza aranmaz: Diğer paydaşların onayı gerekmez
• Tüm paydaşlar davalı: Davayı açan dışındaki tüm ortaklar

Temel İlke: Her paydaş (veya elbirliği ortağı), ortaklıktan çıkmayı isteme hakkına sahiptir. Bu hak, payın büyüklüğünden bağımsızdır. %1 paya sahip bir mirasçı bile davayı açabilir.

2. Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti

2.1. Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)

Birden fazla kişinin bir mal üzerinde belirli paylarla (örneğin 1/2, 1/3, 1/4) malik olmasıdır. Tapu kaydında her bir malikin payı belirtilir. Paydaşların her biri kendi payları üzerinde serbestçe tasarruf edebilir (satış, ipotek vb.).

2.2. Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)

Ortakların belirli payları yoktur; hepsi "birlikte" maliktir. Miras kalan taşınmazlar elbirliği mülkiyetine tabidir. İştirak halinde ortaklar, mal üzerinde ancak birlikte tasarruf edebilirler.

Elbirliği Mülkiyetinin Özellikleri:

• Pay belirli değil: Tapu kaydında paylar gösterilmez
• Birlikte tasarruf: Satış, kiralama gibi işlemler için oy birliği
• Otomatik oluşum: Miras yoluyla kendiliğinden kazanılır
• Paylı mülkiyete çevrilebilir: Tüm mirasçıların onayı veya mahkeme kararıyla

Paylı Mülkiyet ile Farkları:

Önemli: Elbirliği mülkiyetinde tek bir ortağın onayı olmadan satış yapılamaz. Ortaklığı çözmek için ya tüm ortakların onayı gerekir ya da izale-i şuyu davası açılmalıdır.

3. Ortaklığın Giderilmesi Yolları

Mahkeme, ortaklığın giderilmesine iki şekilde karar verebilir:

3.1. Aynen Taksim (Bölme)

Taşınmaz fiziken bölünerek her paydaşa bağımsız bir parça verilir. Bu yöntemin uygulanabilmesi için:

• Taşınmazın fiziki yapısının bölünmeye uygun olması gerekir
• Her parçanın değerinin eşit veya orantılı olması gerekir
• Bölünme sonucu ortaya çıkacak parçaların ekonomik değerini kaybetmemesi gerekir
• İmar mevzuatına göre bölünmenin mümkün olması gerekir

Pratik: Büyük araziler aynen taksim edilebilir. Ancak bir daire, bir dükkan veya küçük arsalar genellikle aynen taksime uygun değildir.

3.2. Satış Yoluyla Taksim

Taşınmazın satılarak bedelin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasıdır. Satış iki şekilde yapılabilir:

• Açık Artırma (İcra Yoluyla): İcra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle satış. Herkes katılabilir.
• Paydaşlar Arasında Satış: Tüm paydaşların talebine bağlı olarak, satışın sadece paydaşlar arasında yapılması kararlaştırılabilir.

4. Dava Süreci

4.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki)

Kesin Yetki Nedir?

Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar başka bir yerde dava açamazlar. Açılsa bile mahkeme kendiliğinden yetkisizlik kararı verir.

Birden Fazla Taşınmaz Olduğunda

Ortaklığın giderilmesi istenen birden fazla taşınmaz farklı ilçelerdeyse, her biri için ayrı dava açılması veya taşınmazlardan birinin bulunduğu yerdeki mahkemede açılması mümkündür.

4.2. Davacı ve Davalılar

• Davacı: Paydaşlardan herhangi biri (pay oranı önemli değildir)
• Davalılar: Diğer tüm paydaşlar (zorunlu dava arkadaşlığı)

4.3. Dava Aşamaları

1. Dava Dilekçesi: Taşınmazın tapu bilgileri, paydaşların bilgileri ve talep (aynen taksim veya satış) belirtilir
2. Tapu Kayıtlarının Celbi: Mahkeme, tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydını ister
3. Keşif ve Bilirkişi: Taşınmazın yerinde incelenmesi, değer tespiti ve aynen taksim imkanının araştırılması
4. Karar: Aynen taksim mümkünse buna, değilse satış yoluyla taksim kararı verilir
5. İcra Aşaması: Satış kararı verilmişse, icra dairesi aracılığıyla satış yapılır

5. Bilirkişi İncelemesi ve Değer Tespiti

İzale-i şuyu davalarında bilirkişi raporu büyük önem taşır. Bilirkişi heyeti genellikle şunlardan oluşur:

• Harita Mühendisi veya Kadastro Uzmanı
• İnşaat Mühendisi veya Mimar
• Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

5.1. Bilirkişinin Değerlendirdiği Unsurlar

• Taşınmazın güncel piyasa değeri
• İmar durumu ve yapılaşma koşulları
• Aynen taksimin fiziki ve hukuki imkanı
• Mevcut yapıların durumu
• Her bir paydaşın payına düşen değer

6. Muhdesat (Üzerindeki Yapılar) Sorunu

Paylı taşınmaz üzerinde bir paydaşın tek başına yaptığı yapı (ev, depo vb.) varsa, bu "muhdesat" olarak adlandırılır ve ayrıca değerlendirilir.

6.1. Muhdesatın Aidiyeti

Yapıyı yapan paydaş, yapının kendisine ait olduğunu muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ile tespit ettirmelidir. Bu tespit olmadan satış yapılırsa, yapının değeri tüm paydaşlar arasında paylaştırılır.

Stratejik Önem: Eğer taşınmaz üzerinde sizin yaptığınız bir yapı varsa, izale-i şuyu davası açılmadan veya birlikte "muhdesatın aidiyetinin tespiti" davası açmanız önerilir.

6.2. Pratik Senaryo

Miras kalan 500 m² arsada 4 kardeş paydaştır. Bir kardeş 10 yıl önce arsaya 2 katlı ev yapmış ve içinde oturmaktadır. Diğer kardeşler izale-i şuyu davası açıyor.

Sonuç: Ev sahibi kardeş, önce "muhdesatın aidiyetinin tespiti" davası açmalıdır. Aksi halde ev satışa dahil edilir ve bedeli tüm paydaşlara paylaştırılır.

6.3. Muhdesatın Değerlemesi

• Yapı değeri: İnşaat maliyeti bazında hesaplanır
• Yıpranma payı: Yapının yaşına göre düşüm yapılır
• Arsa değeri: Muhdesattan ayrı değerlenir

7. Dava Masrafları (2026)

Not: Masraflar paydaşların tamamı arasında payları oranında paylaştırılır. Davayı açan davacı masrafları peşin öder, ancak dava sonunda bu masrafların payı oranında diğer paydaşlardan tahsil edilir.

8. Satış Yoluyla Taksim Süreci

Mahkemenin satış kararı vermesiyle süreç bitmez; icra dairesi aracılığıyla satış yapılması gerekir.

8.1. Satış Prosedürü

1. Mahkeme kararının kesinleşmesi
2. İcra dairesine satış talebi
3. Kıymet takdiri (yeniden değerleme)
4. Satış ilanı (gazetede ve e-satış portalında)
5. Birinci açık artırma (en az %50 + satış masrafları karşılanmalı)
6. İkinci açık artırma (gerekirse, en az %50 + masraflar)
7. İhale, en yüksek teklifi veren kişiye yapılır
8. Bedelin paylaştırılması

8.2. Önalım (Şufa) Hakkı

Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Ancak mahkeme kararıyla yapılan cebri satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkının Koşulları:

• Paylı mülkiyet: Sadece paylı mülkiyette geçerli
• Üçüncü kişiye satış: Paydaşlar arasında geçerli değil
• 3 ay süre: Satışı öğrenmeden itibaren
• 2 yıl hak düşürücü: Tapu tescilinden itibaren

Önalım Davası:

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedelini depo ederek Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açar.

Önemli: İzale-i şuyu davası sonucunda yapılan cebri satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım Hakkının Koşulları:

• Paylı mülkiyet: Sadece paylı mülkiyette geçerli
• Üçüncü kişiye satış: Paydaşlar arasında geçerli değil
• 3 ay süre: Satışı öğrenmeden itibaren
• 2 yıl hak düşürücü: Tapu tescilinden itibaren

Önalım Davası:

Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satış bedelini depo ederek Asliye Hukuk Mahkemesi'nde dava açar. Mahkeme, payın davacıya devrine karar verir.

Önemli: İzale-i şuyu davası sonucunda yapılan cebri satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle izale-i şuyu davası, paydaşların önalım hakkından kurtulmak için tercih ettikleri bir yöntemdir.

9. Pratik Senaryolar

Senaryo 1: Miras Kalan Ev

Babadan miras kalan 3+1 daire, 3 kardeş arasında elbirliği mülkiyetinde. Kardeşlerden biri evde oturuyor, diğer ikisi satış istiyor. Çözüm: İki kardeş birlikte veya tek başına izale-i şuyu davası açabilir. Daire aynen taksime uygun olmadığından satış kararı verilir. Bedel 3'e bölünür.

Senaryo 2: Arazi ve Üzerindeki Bina

1.000 m² tarla 4 paydaş arasında paylı mülkiyet. Paylardan biri üzerine ev yapmış. Çözüm: Ev sahibi paydaş, önce muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açmalı. Sonra izale-i şuyu davası görülürken, evin değeri ayrıca hesaplanıp ev sahibine ödenir.

Senaryo 3: Apartman Katları

5 katlı apartmanın tamamı 3 kardeşe miras kaldı. Her kat bağımsız bölüm değil. Çözüm: Kat irtifakı/mülkiyeti kurulabilirse aynen taksim mümkün olabilir. Aksi halde satış yoluyla taksim kararı verilir.

Senaryo 4: Boşanma Sonrası Ortak Mülk

Durum: Boşanan çift, evlilik birliği içinde satın alınan evi paylaşamıyor.

Çözüm: İzale-i şuyu davası açılabilir. Tarafların eşit payları varsa, satış bedeli eşit bölüşülür.

Senaryo 5: Tarım Arazisi

Durum: 50 dönümlük tarım arazisi 7 kardeşe miras kalmış. Bazıları satış istiyor, bazıları işletmek istiyor.

Çözüm: Arazi aynen taksime uygunsa (imar durumu, verimlilik açısından eşit bölünebiliyorsa), mahkeme aynen taksim kararı verebilir. Aksi halde satış kararı verilir.

Tavsiye: Miras kalan taşınmazlarda anlaşmazlık çıkmadan önce aile toplantısı yaparak ortak karar almaya çalışın. Dava süreci hem maliyetli hem de zaman alıcıdır.

10. Yargıtay Kararlarından Örnekler

11. Vergi Yükümlülükleri

İzale-i şuyu sürecinde dikkat edilmesi gereken vergisel konular:

11.1. Tapu Harcı

• Aynen Taksimde: Harçsız işlem (bölüşme işlemi)
• Satışta: Alıcı ve satıcı toplam %4 tapu harcı öder

11.2. Değer Artış Kazancı Vergisi

• 5 yıldan az süre önce edinilen taşınmazlarda satış kazancı vergilendirilir
• Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda miras bırakanın edinim tarihi esas alınır
• İstisnalar için Mali Müşavire danışılmalıdır

11.3. Veraset ve İntikal Vergisi

Miras kalan taşınmazlar için veraset ve intikal vergisi ödenmişse, satıştan ayrıca vergi alınmaz (çifte vergilendirme yasağı).

11.4. KDV Durumu

• Şahıslar arası satış: KDV yok
• Ticari amaçlı: Koşullara göre KDV uygulanabilir
• İcra yoluyla satış: KDV muafiyeti uygulanır

11.5. Vergi Planlaması

Vergi yükünü azaltmak için:

• 5 yıl edinim süresinin dolmasını bekleyin
• Maliyet artırıcı harcamaları belgeleyin
• Miras yoluyla edinimde murisin edinim tarihini kullanın

Tavsiye: Satış öncesi Mali Müşavir veya vergi uzmanından görüş alın. Yanlış beyan ciddi cezalara yol açabilir.

12. İstinaf ve Temyiz

Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarına karşı kanun yolları:

12.1. İstinaf Başvurusu

• Süre: Tebliğden itibaren 2 hafta
• Mercii: Bölge Adliye Mahkemesi
• Sınır: Değere bağlı olarak (AAÜT'nin altındaki davalarda istinaf kapalı olabilir)

12.2. Temyiz

• Süre: İstinaf kararının tebliğinden itibaren 2 hafta
• Mercii: Yargıtay
• Koşul: Belirli değerin üzerinde olmalı

Dikkat: İstinaf başvurusu yapılmadan temyiz yoluna gidilemez. Süreler hak düşürücüdür.

13. Stratejik Tavsiyeler

13.1. Davacı İçin

• Önce paydaşlarla uzlaşma deneyin (arabuluculuk zorunlu değil ama tavsiye edilir)
• Taşınmaz üzerinde muhdesat varsa aidiyetinin tespiti davasını unutmayın
• Keşif masraflarına hazırlıklı olun
• Satış sonrası vergi yükümlülüklerini önceden hesaplayın

13.2. Davalı İçin

• Aynen taksim mümkünse bunu savunun (değer kaybını önler)
• Bilirkişi raporuna detaylı itiraz edin
• Satışta rayiç bedelin altında satış olmaması için dikkat edin
• Paydaşlar arası satış talep edin (üçüncü kişilere gitmesini önlemek için)

13.3. Genel Tavsiyeler

• Miras davalarında duygusal değil mantıklı davranın
• Uzun süren davalarda arabuluculuk alternatifini değerlendirin
• Satış ihalelerine katılarak taşınmazı kendiniz alabilirsiniz

13.4. İhale Stratejileri

Paydaşlar da açık artırmaya katılabilir:

• Avantaj: Taşınmazı tanıyorsunuz, değerini biliyorsunuz
• Taktik: Diğer paydaşlarla önceden konuşarak rekabeti azaltın
• Dikkat: Rayiç bedelin altında kalma riski yok

13.5. Dava Öncesi Müzakere

• Rızai taksim mümkünse dava maliyetlerinden kaçının
• Noter huzurunda taksim protokolü yapın
• Avukat eşliğinde müzakere edin

14. Kat Mülkiyeti Kurulması

Aynen taksimin bir alternatifi olarak kat mülkiyeti kurulabilir:

14.1. Şartlar

• Yapının tamamının kat mülkiyetine elverişli olması
• Her paydaşa bağımsız bölüm düşmesi
• İmar mevzuatına uygunluk
• Belediye onaylı mimari proje

14.2. Süreç

1. İmar durumu ve ruhsat alınması
2. Mimari proje çizimi
3. Yönetim planı hazırlanması
4. Kat irtifakı kurulması
5. İskan sonrası kat mülkiyetine geçiş

15. Tapu İşlemleri

İzale-i şuyu kararlarının tapuya yansıması:

15.1. Aynen Taksimde

• Mahkeme kararı Tapu Müdürlüğü'ne gönderilir
• Bölümleme haritası kadastro tarafından yapılır
• Her paydaşa ayrı tapu verilir
• İşlem masrafı paydaşlar arasında bölüşülür

15.2. Satış Yoluyla Taksimde

• İhale sonrası alıcıya tapu devri yapılır
• Tapu harcını alıcı öder
• Satış bedeli icra dairesi aracılığıyla paylaştırılır

15.3. Tapu Şerhleri ve Tescil

• Dava şerhi: Taşınmaz üzerinde dava şerhi konulabilir
• İhtiyati tedbir: Satışın önlenmesi talep edilebilir
• İpotek: İpotekli taşınmazlarda öncelik sırası

15.4. Masraflar ve Ödemeler

• Aynen taksimde bölümleme harçları paydaşlara
• Satışta %4 tapu harcı alıcıya
• KDV muafiyeti (şahıslar arası) uygulanır

16. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

16.1. Dava Açma Süresi

Ortaklığın giderilmesi davası için zamanaşımı yoktur. Ortaklık devam ettiği sürece her zaman dava açılabilir.

16.2. İcra Aşamasında Süreler

• Kesinleşmiş karar 10 yıl içinde icraya konulmalıdır
• Satış talebi karar kesinleştikten sonra herhangi bir zamanda yapılabilir
• Kıymet takdiri 2 yıl geçerlidir

17. Özel Durumlar

17.1. Tarım Arazilerinde İzale-i Şuyu

• 5403 sayılı Toprak Koruma Kanunu sınırlamaları
• Asgari tarımsal arazi büyüklüğü şartı
• Aile malları ortaklığı önceliği

17.2. İşyeri ve Ticari Mülklerde

• Kiracının hakları korunur
• İşletme değeri ayrıca hesaplanabilir
• Ticari emsal araştırması yapılır

Önemli: Tarım arazilerinde bölünemez büyüklük limitleri vardır. Asgari büyüklüğün altına düşecek bölünmelere izin verilmez.

18. İhale Süreci Detayları

18.1. İhale Hazırlığı

• Satış memuru atanması
• Gazete ve internet ilanı
• Kıymet takdiri raporunun kesinleşmesi
• Tahmini satış bedeli belirleme

18.2. İhale Günü

• Teminatsız katılım mümkün değil (%10 teminat)
• Açık artırma usulü ile satış
• En yüksek teklifi veren alıcıya ihale
• Tahmin edilen değerin %40'ı altında satış yapılamaz

18.3. İhale Sonrası

• Alıcı 10 gün içinde bedeli öder
• Tapu devri yapılır
• Satış bedeli paylar oranında dağıtılır

19. Şüfa (Önalım) Hakkı

19.1. İhtiyari Satışta Önalım

• Paydaş payını satarsa diğer paydaşların önalım hakkı
• Satışı öğrenmeden itibaren 3 ay, her halükarda 2 yıl
• Dava yoluyla kullanılır

19.2. Cebri Satışta Önalım

Mahkeme kararıyla yapılan satışlarda (icra satışı, ortaklığın giderilmesi satışı) önalım hakkı kullanılamaz.

20. Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)

20.1. Ecrimisil Talebi

• Diğer paydaşın bilgisi ve onayı olmadan kullanım
• Kullanım karşılığı tazminat talep edilebilir
• Geriye dönük 5 yıllık süre

20.2. Hesaplama

• Rayiç kira bedeli üzerinden hesaplanır
• Kullanılan alan esas alınır
• Yasal faiz uygulanır

Dikkat: Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce ecrimisil talebi varsa bunu ayrı bir dava ile veya birlikte talep edebilirsiniz.

21. Sıkça Sorulan Sorular

Dava ne kadar sürer?

Süre mahkemenin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına bağlıdır. Ortalama 1-2 yıl sürebilir. Taraf sayısının fazla olması, mirasçılık belgesi alınması gerekliliği veya ek davalar süreci uzatır.

Diğer paydaşın rızası olmadan dava açabilir miyim?

Evet. Her paydaş, diğerlerinin rızası olmaksızın ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu, paylı mülkiyetin temel özelliklerinden biridir.

Satışta paydaşlar öncelikli mi?

Hayır. Cebri satışta (mahkeme kararıyla) önalım hakkı kullanılamaz. Satış herkese açık yapılır. Ancak tüm paydaşların talebiyle "sadece paydaşlar arasında satış" kararlaştırılabilir.

Miras paylarım belli değil, ne yapmalıyım?

Önce veraset ilamı (mirasçılık belgesi) almanız gerekir. Noter veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nden alınabilir. Veraset ilamı olmadan izale-i şuyu davası açılamaz.

Taşınmaz üzerindeki kiracı ne olacak?

Kira sözleşmesi satışla birlikte yeni malike geçer (TBK m. 310). Ancak satış sonrası yeni malik, kendi ihtiyacı için tahliye davası açabilir.