GAYRİMENKUL HUKUKU

Şufa (Önalım) Hakkı Davası: Hisseli Tapuda Satış Sorunları

Şufa hakkı (yasal önalım hakkı), paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) hükümlerine tabi bir taşınmazda (arsa, tarla, daire), paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Amaç, taşınmaza yabancı kişilerin girmesini engellemek ve mümkünse mülkiyeti tek elde toplamaktır. Bu dava, tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden açılır, ancak bedel muvazaası iddiaları davayı karmaşık hale getirebilir.

1. Genel Bakış ve Hukuki Nitelik

2. 1. Şufa Hakkının Şartları

Şufa hakkının kullanılabilmesi için: a) Taşınmazın paylı mülkiyet rejimine tabi olması, b) Payın, paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılmış olması, c) Fiili taksim (eylemli paylaşım) bulunmaması gerekir. Trampa (takas) veya bağışlama (hibe) hallerinde önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca, satışın diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmesi gerekir.

3. 2. Fiili Taksim Savunması (Yargıtay'ın Olmazsa Olmazı)

Yargıtay'ın en önemli kriteri 'Fiili Taksim'dir. Eğer paydaşlar, taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş ve herkes kendi yerini biliyor/kullanıyorsa (Örn: Tarlanın neresini kimin ekeceği belliyse, arsa üzerinde herkesin yeri telle çevrilmişse), artık şufa hakkı kullanılamaz. Yargıtay bunu 'Dürüstlük Kuralına Aykırılık' (TMK m. 2) olarak değerlendirir. Davalı (alıcı), fiili taksim olduğunu tanık, keşif ve bilirkişi ile ispatlarsa dava reddedilir. Bu savunma, şufa davasının en güçlü kalkanıdır.

4. 3. Bedelde Muvazaa İddiası ve İspatı

Uygulamada, harç az ödenmesi için tapuda satış bedeli düşük gösterilir. Şufa davası açıldığında, davacı 'Tapudaki bedeli (düşük bedeli) ödemeye hazırım' der. Davalı alıcı ise 'Ben gerçekte daha yüksek ödedim, tapuda düşük gösterdim' savunmasını yapar (Bedelde Muvazaa). Yargıtay, alıcının gerçek bedeli ödediğini banka dekontları ve güçlü delillerle ispatlamasına imkan tanır. Ancak davacı taraf, 'bedelin yüksek gösterildiğini' iddia ederse (kötü niyetli şişirme), bu kez keşif yapılarak taşınmazın gerçek değeri tespit edilir.

5. 4. Süreler (Hak Düşürücü)

a) Satış diğer paydaşa noter aracılığıyla bildirilmişse: Bildirimden itibaren 3 ay. b) Bildirim yapılmamışsa: Her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süreler zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir; hakim re'sen dikkate alır.

6. 5. Dava Kime Karşı Açılır?

Şufa davası, payı satan eski ortağa değil, payı satın alan 'Yeni Malike' (Üçüncü Kişi) karşı açılır. Mahkeme, tapu iptali ve tescil kararı vermeden önce, depo kararını (satış bedelini + tapu harçlarını) mahkeme veznesine yatırmanızı ister. Para yatırılmazsa dava reddedilir.

7. 6. Feragat ve Şufa Hakkının Engellenmesi

Önalım hakkından feragat, ancak resmi şekilde (tapuda veya noterde) ve belirli bir satış işlemi için yapılabilir. Genel ve soyut bir feragat ('ben şufa hakkımı kullanmayacağım' sözü) geçersizdir. Ayrıca, satışın hibe (bağış) gibi gösterilmesi durumunda, davacı işlemin aslında satış olduğunu (muvazaa) ispatlarsa şufa hakkını yine kullanabilir.

8. 7. Şufa Bedelinin Depo Edilmesi (Önemli Usul)

Dava açıldıktan sonra mahkeme, davacıya 'Satış bedeli + Tapu harç ve masraflarını' mahkeme veznesine yatırması için kesin süre verir. Bu para nakit olarak yatırılmalıdır. Banka teminat mektubu genellikle kabul edilmez. Eğer süresi içinde para yatırılmazsa dava usulden reddedilir. Bu nedenle dava açmadan önce finansman hazırlığı yapılmalıdır.

9. 8. Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Şufa

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre; paydaşlardan biri payını müteahhide 'Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' ile devrederse, bu işlem 'Satış' değil 'Eser Sözleşmesi' niteliğinde olduğundan Şufa Hakkı kullanılamaz. Ancak işlem tapuda 'satış' gibi gösterilmişse, müteahhit bunun inşaat sözleşmesi olduğunu ispatlamalıdır.

10. 9. Bütünleyici Parça (Mütemmim Cüz) Bedeli

Eğer payı alan 3. kişi, dava açılmadan önce o arsaya bina yapmış veya ağaç dikmişse; şufa bedeline bu yapıların değeri de eklenir. Ancak dava açıldıktan sonra iyi niyetli olmayacağı için yaptığı masrafları talep edemez.

İlgili Mevzuat ve Yasal Dayanaklar

Yargıtay'ın Şufa (Önalım) Hakkı Davası Konusundaki Yerleşik İçtihatları ve İnceleme Kriterleri

Yüksek Yargı makamı olan Yargıtay, Şufa (Önalım) Hakkı Davası davalarında yerel mahkeme kararlarını denetlerken belirli standartlar ve ispat şartları aramaktadır. Hukuk güvenliği ilkesi gereği, içtihat birliği sağlanması amacıyla verilen emsal kararlar, davanın seyri açısından hayati önem taşır. Özellikle son yıllarda Dairelerin birleşmesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla birlikte Şufa (Önalım) Hakkı Davası alanında yeni kriterler benimsenmiştir.

1. Delillerin Değerlendirilmesi ve İspat Yükü

Yargıtay, Şufa (Önalım) Hakkı Davası uyuşmazlıklarında ispat yükünün hangi tarafta olduğu konusunda kesin kurallar koymuştur. MK m. 6 gereği, herkes iddiasını ispatla mükelleftir. Ancak hayatın olağan akışına aykırı durumlar söz konusu olduğunda, ispat yükü yer değiştirebilir. Yargıtay, özellikle yazılı delil başlangıcı, tanık beyanlarının tutarlılığı ve resmi kayıtların aksinin ancak yine aynı güçte belgelerle ispatlanabileceği (senede karşı senetle ispat) ilkesine sıkı sıkıya bağlıdır.

2. Usul Ekonomisi ve Hak Düşürücü Süreler

Dava şartları açısından yapılan incelemede, hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri Yargıtay tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Taraflar ileri sürmese bile hakim, davanın süresinde açılıp açılmadığını kontrol etmek zorundadır. Şufa (Önalım) Hakkı Davası davalarında sürelerin kaçırılması, hakkın özünü ortadan kaldırmasa da dava hakkını sona erdirdiği için usulden ret kararı verilmesine neden olur.

3. Hakkaniyet ve Takdir Yetkisi

Hakim, kanunu uygularken takdir yetkisine sahiptir ancak bu yetki sınırsız değildir. Yargıtay bozma kararlarında sıklıkla "Hakkaniyet İlkesi"ne atıf yapar. Somut olayın özellikleri, tarafların sosyal ve ekonomik durumları, olayın meydana geliş şekli ve kusur oranları dikkate alınarak, adalete en uygun hükmün kurulması gerekir. Basmakalıp gerekçelerle verilen kararlar, Yargıtay denetiminden geçemez.

Detaylı Hukuki İnceleme

Şufa hakkı (Önalım hakkı), paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.

1. Şartları Nelerdir?

• Paylı Mülkiyet Olmalı: Taşınmaz "müşterek mülkiyet" halinde olmalıdır. "Elbirliği mülkiyeti"nde (miras ortaklığı gibi) şufa hakkı kullanılamaz.
• Üçüncü Kişiye Satış: Pay, diğer bir paydaşa değil, tamamen yabancı birine satılmış olmalıdır. Paydaşlar arası satışta şufa hakkı yoktur.
• Satış veya Satışa Eşdeğer İşlem: Hibe (bağış) veya trampa (takas) durumunda şufa hakkı işlemez.

2. Fiili Taksim Savunması (Kurtarıcı Savunma)

Şufa davalarında davalı tarafın (alıcının) en güçlü savunması "Fiili Taksim"dir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında eylemli olarak bölüşmüş ve herkes kendi yerini biliyor/kullanıyorsa (örneğin tarlanın sağını Ahmet, solunu Mehmet kullanıyorsa), artık şufa hakkı kullanılamaz. Bu dürüstlük kuralına aykırıdır.

3. Dava Açma Süresi

• Bildirim Yapılmışsa: Satışın noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesinden itibaren 3 ay.
• Bildirim Yapılmamışsa: Her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl.

4. Bedelde Muvazaa

Genellikle tapuda harç az ödenmesi için satış bedeli düşük gösterilir. Şufa davası açıldığında, davacı "Tapuda yazan bedeli ödemeye hazırım" der. Alıcı ise "Gerçekte daha fazla ödedim" der. Bu durumda alıcı, bedelde muvazaa yaptığını (devleti kandırdığını) kendi beyanıyla kabul etmiş olur ki ispatı çok zordur.

Şufa (Önalım) Hakkı Davası Dava Dilekçesi Hazırlama Rehberi

Sunulması Gereken Özel Deliller

Bu davada iddianızı ispatlamak için şu delilleri mutlaka dilekçenize eklemelisiniz:

• Tapu kaydı
• Noter ihtarnamesi
• Tanık (Fiili taksim için)

İlgili Hukuki Terimler

Paydaş

Taşınmazda hissesi olan ortaklardan her biri.

Fiili Taksim

Taşınmazın ortaklar arasında fiilen (kullanım olarak) bölünmüş olması.

Bedel Muvazaası

Tapuda gösterilen satış bedelinin, şufa hakkı kullanılmasın diye yüksek gösterilmesi.

Cebri Satış

İcra veya mahkeme yoluyla yapılan satışlarda şufa hakkı işlemez.

Bu Konuda Sıkça Sorulanlar