GAYRİMENKUL HUKUKU

Kat Mülkiyeti 2026: Teori, Uygulama ve İçtihatlar Işığında Kapsamlı Rehber

1. Giriş ve Hukuki Çerçeve

Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti hukuku, tarihsel süreç içerisinde Roma Hukuku kökenli "superficies solo cedit" (üst, alta tabidir) ilkesinden, modern kentleşmenin getirdiği dikey yapılaşma zorunlulukları neticesinde kat mülkiyeti rejimine doğru evrilmiştir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türk hukukunda eşya hukukunun en dinamik, sosyolojik etkileri en geniş ve ihtilafların en yoğun yaşandığı alanlarından birini teşkil etmektedir.

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kanun hükümlerine göre kurulan özel bir mülkiyet hakkıdır. Bu mülkiyet türü, sadece fiziksel bir mekanın sahipliğini değil, aynı zamanda zorunlu bir ortaklık yapısını (ana gayrimenkul) ve bu yapıdan doğan karmaşık hak ve borçlar demetini ifade eder.

Hukuki niteliği itibarıyla kat mülkiyeti, eşyaya bağlı borç (propter rem) ilişkileri doğuran, müşterek mülkiyet ile ferdi mülkiyetin iç içe geçtiği sui generis (kendine özgü) bir kurumdur.

2. Temel Kavramlar ve Unsurlar

2.1. Ana Gayrimenkul, Ana Yapı ve Bağımsız Bölüm İlişkisi

Kanun, terminolojik bir ayrım yaparak parsel üzerindeki taşınmazın bütününe (arsa + yapılar) "ana gayrimenkul", sadece inşa edilen esas yapı kısmına ise "ana yapı" adını vermektedir. Bu ayrım, özellikle kamulaştırma ve yıkım durumlarında tazminat hesaplamaları açısından önem arz eder.

Bağımsız Bölüm, ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan kısımlarıdır. Bir bölümün bağımsız bölüm niteliği kazanabilmesi için:

• Mimari projede bağımsız bölüm olarak numaralandırılmış olması
• İnşasının tamamlanmış olması
• Tek başına kullanıma elverişli (müstakil giriş, yaşam alanı vb.) olması gerekir

Bağımsız bölümler, kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilir ve taşınmaz hukuku anlamında ayrı bir gayrimenkul gibi işlem görür. Satış, ipotek, haciz gibi tasarruflar doğrudan bu sayfada yapılır.

2.2. Arsa Payının Hukuki Niteliği ve Fonksiyonları

Kat mülkiyeti sisteminin omurgasını "arsa payı" oluşturur. Arsa payı, arsanın, Kanun'da yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı, bağımsız bölümden ayrı devredilemez, rehnedilemez veya miras yoluyla intikal ettirilemez; bağımsız bölümün hukuki kaderine tabidir.

Arsa payının belirlenmesinde "değer esası" geçerlidir. Arsa payları, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmelidir. Bu oranlama yapılırken bağımsız bölümün büyüklüğü, cephesi, katı, manzarası gibi şerefiye kriterleri dikkate alınır.

Arsa Payının Kritik Fonksiyonları

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız belirlendiği durumlarda, her kat maliki arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

2.3. Eklenti (Teferruat) Kurumu

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik saati yuvası veya tuvalet gibi yerlere "eklenti" denir. Eklentiler, ait oldukları bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır.

• Tescil: Eklentiler, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir.
• Hukuki Durum: Bağımsız bölümün satılması halinde, eklentiler de kendiliğinden devredilmiş sayılır. Daire satılmadan sadece kömürlüğün satılması mümkün değildir.

2.4. Ortak Yerler ve Hukuki Statüsü

Ortak yerler, ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. Kat malikleri, bu yerlere arsa payları oranında, paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde malik olurlar.

1. Mutlak (Yasal) Ortak Yerler

Bağımsız bölüm olması hukuken mümkün olmayan, yapının varlığı ve kullanımı için zorunlu alanlardır: Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemler (kolon, kiriş, perde beton), çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, genel su depoları, sığınaklar.

2. Sözleşmesel (İradi) Ortak Yerler

Özü itibarıyla bağımsız bölüm olmaya elverişli olduğu halde (örneğin kapıcı dairesi, garaj, yönetim odası), yönetim planı veya kat malikleri kararıyla ortak kullanıma tahsis edilen yerlerdir.

Yargıtay İçtihadı: Ortak alanların kiraya verilmesi veya bir malike özgülenmesi ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile mümkündür.

3. Kat Mülkiyetinin Kurulması Süreci

3.1. Kat İrtifakının Kurulması

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan yapıların bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bir irtifak hakkıdır.

Kuruluş Şartları:

1. Ana yapının inşaatına başlanmamış veya tamamlanmamış olması
2. Yapılacak binanın tamamının kat mülkiyetine/irtifakına bağlanması
3. Tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenmesi
4. Gerekli belgelerin (mimari proje, yönetim planı) tapu dairesine sunulması

3.2. Kat Mülkiyetine Geçiş (Cins Tashihi)

Yapı tamamlanıp belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı) alındıktan sonra, kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi kanuni bir zorunluluktur.

Süreç:

1. İskan Alımı: Yapının tasdikli projeye uygun bittiği idarece onaylanır.
2. Kadastro Bildirimi: İskan belgesini veren yetkili idare, belgeyi 60 gün içinde tapu müdürlüğüne gönderir.
3. Resen Tescil: Tapu müdürlüğü, cins değişikliği işlemlerini kendiliğinden yaparak kat mülkiyetini tescil eder.

Önemli: İskan alınmamış binalarda kat mülkiyetine geçilememesi, hukuki statüyü "kat irtifaklı arsa" seviyesinde tutmakta, bu da banka kredisi kullanımını ve mülk değerini olumsuz etkilemektedir.

3.3. Yönetim Planının Hukuki Bağlayıcılığı

Kat mülkiyeti kuruluşunun en kritik belgesi Yönetim Planı'dır. Yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.

• Sözleşme Niteliği: Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
• Bağlayıcılık: Sadece imzalayan ilk malikleri değil, bağımsız bölümü sonradan satın alan külli ve cüzi halefleri de bağlar.
• Değiştirilmesi: Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) oyu şarttır.

4. Kat Maliklerinin Hakları ve Yükümlülükleri

4.1. Kat Maliklerinin Hakları

Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere (kullanma, yararlanma, tasarruf) sahiptirler.

• Tasarruf Yetkisi: Malik, dairesini dilediği bedelle satabilir, kiralayabilir, ipotek edebilir. Diğer kat maliklerinin "ön alım hakkı" (şufa hakkı) kural olarak yoktur.
• Ortak Yerleri Kullanma: Her malik, arsa payı ne olursa olsun, asansör, merdiven, bahçe gibi ortak alanlardan yararlanma hakkına sahiptir.

4.2. Kat Maliklerinin Borçları ve Yasak İşler

KMK Madde 18, kat maliklerinin "doğruluk kaidelerine" uyma yükümlülüğünü genel çerçeve olarak çizer.

4.2.1. Rahatsız Etmeme Yükümlülüğü

• Gürültü ve Sarsıntı: Komşuları rahatsız edecek derecede gürültü yapmaktan, sarsıntı oluşturmaktan kaçınmalıdır. Yargıtay kararlarına göre, gece geç saatte yüksek sesle müzik dinlemek yasaktır.
• Koku ve Duman: Rahatsız edici koku, duman, toz çıkaran faaliyetler yasaktır.
• Estetik Bütünlük: Balkonların kapatılması, dış cephe boyasının değiştirilmesi gibi dış görünümü etkileyen işlemler, kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası olmadan yapılamaz.

4.2.2. İşyeri Açma Yasakları ve İzinler

• Mutlak Yasak: Kütükte mesken olarak kayıtlı yerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler açılamaz. Oybirliği ile karar alınsa dahi bu yasak aşılamaz.
• İzne Tabi İşler: Sinema, tiyatro, kahvehane, bar gibi yerler ile dükkan, galeri gibi işletmelerin açılması için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar vermesi gerekir.

4.2.3. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması (Yeni Düzenleme - 2024)

7464 sayılı Kanun ile konutların 100 gün ve altı süreyle turizm amaçlı kiralanması (Airbnb vb.) yeni şartlara bağlanmıştır:

• İzin Belgesi Zorunluluğu: Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması şarttır.
• Yüzde Yüz Muvafakat: İzin belgesi başvurusu için, binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldığı kararın ibrazı zorunlu hale getirilmiştir.
• Kota Sınırı: Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla %25 oranında izin belgesi düzenlenebilir.
• Yaptırımlar: İzinsiz kiralama yapanlara her bir konut için 100.000 TL'den başlayan idari para cezaları uygulanmaktadır.

5. Ana Gayrimenkulün Yönetimi

5.1. Kat Malikleri Kurulu ve Karar Alma Süreçleri

Ana gayrimenkulün yasama organı niteliğindedir. Bütün kat maliklerinden oluşur.

• Toplanma: Yılda en az bir defa, yönetim planında belirtilen zamanda (belirtilmemişse Ocak ayında) toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde "Olağanüstü Toplantı" yapılabilir.
• Çağrı: Toplantıdan en az 15 gün önce gündemli çağrı mektubu imza karşılığı veya taahhütlü mektupla tebliğ edilmelidir.
• Toplantı Yeter Sayısı: Birinci toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının katılımı (çifte çoğunluk) aranır.
• İkinci Toplantı: İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, en geç 15 gün sonra ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda nisap aranmaz.

5.2. Kritik Karar Yeter Sayıları Tablosu

5.3. Yönetici: Görev, Yetki ve Sorumluluklar

Yönetici, kat maliklerinin vekilidir. 8 ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur.

• Atanması: Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır.
• Görevleri: Kat malikleri kararlarını uygulamak, aidat ve avans toplamak, bina borçlarını ödemek, tebligatları kabul etmek, ana gayrimenkulü sigorta ettirmek, işletme projesini hazırlamak.
• Sorumluluğu: Yönetici, "aynen bir vekil gibi" sorumludur. Özellikle ana yapının korunmasında ihmali görülürse tazminatla yükümlü tutulabilir.

Yargıtay Örneği: Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararına göre, çatıdaki akıntı nedeniyle bağımsız bölümde oluşan zarardan, gerekli onarımı yaptırmayan yönetici ve kat malikleri sorumludur.

5.4. Toplu Yapı (Site) Yönetimi

Birden çok parsel üzerinde kurulu sitelerde "Toplu Yapı Yönetimi" hükümleri (KMK Md. 66 vd.) uygulanır:

• Blok Yöneticisi: Her blok kendi sorunlarını çözmek için blok yöneticisi seçer.
• Toplu Yapı Temsilciler Kurulu: Blok yöneticilerinden ve temsilcilerden oluşan bu kurul, sitenin genel yönetiminden sorumludur.

6. Ortak Giderlere Katılım (Aidat) ve Hukuki Takip

Kat mülkiyeti ekonomisinin temeli "aidat"tır. Aidat ödemeleri, hizmetin karşılığı değil, mülkiyetin külfetidir.

6.1. Gider Paylaşım Esasları (KMK Md. 20)

Kanun, gider paylaşımında ikili bir rejim öngörür (Yönetim planında aksine hüküm yoksa):

1. Eşit Katılım: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine bütün kat malikleri eşit olarak katılır.
2. Arsa Payı Oranında Katılım: Sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, onarım giderleri ve yönetici aylığı gibi diğer giderlere arsa payı oranında katılırlar.

Önemli: "Ben zemin kattayım asansör kullanmıyorum", "Evim boş, çöp üretmiyorum" gibi savunmalar hukuken geçersizdir. Kat maliki, ortak yerlerden yararlanmasa bile giderlere katılmak zorundadır.

6.2. İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı

Aidatını ödemeyen kat malikine veya kiracıya karşı, yönetici veya diğer kat malikleri tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir.

• Gecikme Tazminatı: Ödemede gecikilen günler için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran, yasal faizin çok üzerindedir.
• Müteselsil Sorumluluk: Yönetici, aidat borcunu doğrudan kiracıdan da isteyebilir. Kiracı, ödediği aidatı kira borcundan mahsup eder.

7. Yenilik ve İlaveler: Faydalı mı, Lüks mü?

7.1. Faydalı Yenilikler (KMK Md. 42)

Binanın durumunu korumak, kullanımını kolaylaştırmak veya değerini artırmak için yapılan işlerdir. Örn: Asansör eklenmesi, mantolama, merkezi ısıtmadan ferdiye geçiş.

• Karar Nisabı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir.
• Gider: Yeniliğe karşı oy kullananlar da dahil olmak üzere tüm malikler gidere katılmak zorundadır. Özellikle ısı yalıtımı (mantolama) konusunda alınan kararlara muhalefet edenler, gidere katılmaktan kaçınamazlar.

7.2. Lüks Yenilikler (KMK Md. 43)

Yapının niteliğine göre masraflı ve lüks olan yeniliklerdir. Örn: Havuz yapılması, lüks süslemeler.

• Gider: Lüks yeniliğe katılmak istemeyen kat maliki, gideri ödemek zorunda değildir. Ancak, gideri ödemeyen malik bu yenilikten faydalanamaz (Örn: Havuz anahtarını alamaz).

8. Kentsel Dönüşüm ve Enerji Kimlik Belgesi

8.1. 6306 Sayılı Kanun ve Salt Çoğunluk İlkesi

Afet riski altındaki yapıların dönüştürülmesi sürecinde KMK hükümleri değil, 6306 sayılı Kanun'un özel hükümleri uygulanır. 2024 yılında yapılan değişikliklerle, dönüşüm sürecindeki tıkanıklıkları aşmak için karar nisabı 2/3 çoğunluktan salt çoğunluğa (%50+1) düşürülmüştür.

• Süreç: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, malikler arsa payı salt çoğunluğu ile binanın nasıl yapılacağına karar verirler.
• Azınlık Hakları: Karara katılmayan azınlığın hisseleri, diğer paydaşlara rayiç bedel üzerinden açık artırma ile satılır.

8.2. Enerji Kimlik Belgesi (EKB) Zorunluluğu

5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu uyarınca, binaların enerji performansını gösteren EKB alımı zorunlu hale gelmiştir. EKB'si olmayan binalarda alım-satım ve kiralama işlemlerinde idari engeller söz konusudur. 2026 yılı itibarıyla, enerji verimliliği sınıfı düşük binaların vergi avantajlarından yararlanamaması gibi yaptırımlar gündemdedir.

9. Uyuşmazlıkların Çözümü ve Hakimin Müdahalesi (KMK Md. 33)

Kat malikleri kurulunda alınan kararların kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olduğunu düşünen malikler, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Hakimin Müdahalesini" isteyebilirler.

Dava Açma Süreleri:

• Toplantıya katılan ve aykırı oy kullanan malik için: Karar tarihinden itibaren 1 ay
• Toplantıya katılmayan malik için: Kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay, her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay
• Yok Hükmünde Kararlar: Nitelikli çoğunluk sağlanmadan alınan kararlar için süre sınırı olmaksızın her zaman dava açılabilir.

Çekilmezlik Hali: Bir kat malikinin borçlarını yerine getirmemesi diğer malikler için çekilmez bir hal alırsa, diğer malikler sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alıp dava açarak, o kişinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini isteyebilirler (KMK Md. 25).

10. Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti statüsü, ana gayrimenkulün fiziksel veya hukuki varlığının son bulmasıyla ortadan kalkar:

1. Ana Yapının Yok Olması: Binanın deprem, yangın gibi nedenlerle tamamen yok olması halinde kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Taşınmaz "arsa" vasfına döner.
2. Harap Olma: Ana yapı harap olmuşsa ve malikler 2 yıl içinde onarım kararı almazsa kat mülkiyeti sona erer. Harap olan bölümlerin sigorta bedelleri arsa payı oranında dağıtılır.
3. Kamulaştırma: Taşınmazın tamamının kamu yararı nedeniyle kamulaştırılması halinde kat mülkiyeti sona erer; her malik kendi bağımsız bölümünün bedelini alır.
4. İradi Sona Erme: Tüm kat malikleri tapuya yazılı başvuruda bulunarak kat mülkiyetini sonlandırıp adi müşterek mülkiyete geçebilirler.

11. Sonuç ve Değerlendirme

Kat Mülkiyeti Kanunu, modern şehir hayatının anayasası niteliğindedir. Bağımsız mülkiyetin özgürlüğü ile toplu yaşamın kısıtlayıcı zorunlulukları arasında hassas bir denge kurar. 2024 ve 2026 yıllarındaki yasal düzenlemeler (Airbnb yasası, Kentsel Dönüşümde salt çoğunluk), Kanun'un değişen ihtiyaçlara cevap verme çabasını göstermektedir.

Hukuk uygulayıcıları ve mülk sahipleri için, sadece Kanun metnini değil, Yargıtay'ın "dürüstlük kuralı" ve "hakkaniyet" eksenli içtihatlarını da takip etmek, olası hak kayıplarını önlemek adına elzemdir. Özellikle aidat takibi, karar yeter sayılarına uyum ve yönetim planının doğru hazırlanması, huzurlu bir apartman yaşamının ve hukuki güvenliğin teminatıdır.