GAYRİMENKUL HUKUKU

İpotek Fekki Davası: Tapudaki İpotek Nasıl Kaldırılır?

İpotek, bir borcun ödenmesini güvence altına almak için taşınmaz üzerine konulan ayni bir haktır. Borç ödendiğinde, ipoteğin de tapudan silinmesi (fek edilmesi) gerekir. Ancak bankalar veya alacaklı şahıslar, borç bitmesine rağmen bazen ipoteği kaldırmazlar veya kaldıramazlar (ulaşılamama, vefat vb.). Bu durumda taşınmaz maliki, Asliye Hukuk veya Tüketici Mahkemesi'nde 'İpotek Fekki Davası' açarak, mahkeme kararıyla ipoteği terkin ettirmek zorundadır.

1. Genel Bakış ve Hukuki Nitelik

2. 1. İpotek Neden Kalkmaz?

İpoteğin dayanağı olan borç (kredi vb.) ödendiğinde, ipotek kendiliğinden kalkmaz. Alacaklının Tapu Müdürlüğü'ne yazılı talepte bulunması gerekir. Sorunlar şuradan çıkar: a) Bankanın sistemsel hata yapması veya 'başka borç da var' iddiası. b) Şahıs ipoteklerinde alacaklının ölmesi ve mirasçılara ulaşılamaması. c) Alacaklının kötü niyetli olarak fek yazısı vermemesi.

3. 2. Görevli Mahkeme ve Usul

İpotek konut kredisinden kaynaklanıyorsa Tüketici Mahkemesi, ticari krediden kaynaklanıyorsa Asliye Ticaret Mahkemesi, şahıslar arası borçtan kaynaklanıyorsa Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tüketici işlemi ise arabuluculuk şartı vardır. Ticari davada da arabuluculuk dava şartıdır.

4. 3. Dava Süreci ve Depo Kararı

Mahkeme öncelikle borcun ödenip ödenmediğini araştırır. Eğer borç tamamen ödenmişse, doğrudan ipoteğin fekkinine (kaldırılmasına) karar verir. Eğer cüzi bir bakiye kalmışsa veya alacaklıya ulaşılamıyorsa; mahkeme 'Borcu Mahkeme Veznesine Depo Et' kararı verir. Para vezneye yatırılınca ipotek mahkemece kaldırılır. Alacaklıya ulaşılamayan durumlarda Kayyım atanması prosedürü de işletilebilir.

5. 4. Aile Konutu İddiası ve Geçersiz İpotek

Eşlerden biri, diğer eşin rızasını almadan aile konutu (oturdukları ev) üzerine ipotek koydurmuşsa, ipotek geçersizdir (TMK m. 194). Bu durumda borç ödenmemiş olsa bile, 'Rızam alınmadı' diyerek ipoteğin kaldırılması davası açılabilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bankanın 'basiretli tacir' olarak eş rızasını sorması gerektiğini, sormadıysa ipoteğin usulsüz olduğunu kabul eder. Bu dava, evi kurtarmak için en etkili yoldur.

6. 5. Müteahhit İpoteği ve Tüketici Mağduriyeti

Topraktan veya inşaat halindeyken ev alan tüketiciler, evin üzerinde müteahhidin banka borcu ipoteği olduğunu sonradan öğrenebilirler. Bu durumda tüketici, 'İyiniyetli 3. Kişi' iddiasıyla ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (m. 36) uyarınca ipoteğin fekkinı talep edebilir. Yargıtay, tüketiciye satılan konutun üzerindeki ipoteğin, inşaat kredisinin o daireye düşen kısmının ödenmesi halinde kaldırılması gerektiğine hükmetmektedir.

7. 6. İpotek Bedelinin Güncellenmesi (Uyarlama)

Çok eski tarihli (örneğin 1980'den kalma) ipoteklerde, ipotek bedeli enflasyon karşısında anlamsız kalmış olabilir (Örn: 10 TL gibi). Alacaklıya ulaşılamıyorsa, bu sembolik bedel mahkeme veznesine depo edilerek ipotek kaldırılabilir. Ancak alacaklı ulaşılabilirse, Yargıtay 'Uyarlama' yapılarak ipotek bedelinin güncel değere (altın, döviz hesabı) getirilmesini isteyebilir.

8. 7. Bankanın İpotek Fek Ücreti İstemesi Yasal Mı?

Bankalar kredisi biten müşterilerden 'İpotek Fek Ücreti' adı altında para talep etmektedir. Tüketici Mahkemeleri ve Yargıtay kararlarına göre, tüketiciden müzakere edilmeden alınan bu ücret 'Haksız Şart' niteliğindedir. Tüketici bu ücreti ödeyip ipoteği kaldırdıktan sonra, Tüketici Hakem Heyeti'ne başvurarak iadesini alabilir.

9. 8. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Tehdidi

Borç ödenmediğinde banka doğrudan evi satamaz; 'İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi' başlatmalıdır. Bu takipte borçluya 'İcra Emri' gönderilir. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse ev satışa çıkarılır. İpotek fekki davası açılması, icra satışını otomatik durdurmaz. Ayrıca 'Tedbir Kararı' alınması gerekir.

10. 9. Zamanaşımı Sorunu

İpotek hakkı, ayni bir hak olduğu için zamanaşımına uğramaz. Borç 50 yıl önceye ait olsa bile, ipotek tapuda durduğu sürece alacaklı (veya mirasçıları) bu hakkı kullanabilir. Bu nedenle 'Eski ipotek kendiliğinden düşer' düşüncesi yanlıştır.

İlgili Mevzuat ve Yasal Dayanaklar

Yargıtay'ın İpotek Fekki Davası Konusundaki Yerleşik İçtihatları ve İnceleme Kriterleri

Yüksek Yargı makamı olan Yargıtay, İpotek Fekki Davası davalarında yerel mahkeme kararlarını denetlerken belirli standartlar ve ispat şartları aramaktadır. Hukuk güvenliği ilkesi gereği, içtihat birliği sağlanması amacıyla verilen emsal kararlar, davanın seyri açısından hayati önem taşır. Özellikle son yıllarda Dairelerin birleşmesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla birlikte İpotek Fekki Davası alanında yeni kriterler benimsenmiştir.

1. Delillerin Değerlendirilmesi ve İspat Yükü

Yargıtay, İpotek Fekki Davası uyuşmazlıklarında ispat yükünün hangi tarafta olduğu konusunda kesin kurallar koymuştur. MK m. 6 gereği, herkes iddiasını ispatla mükelleftir. Ancak hayatın olağan akışına aykırı durumlar söz konusu olduğunda, ispat yükü yer değiştirebilir. Yargıtay, özellikle yazılı delil başlangıcı, tanık beyanlarının tutarlılığı ve resmi kayıtların aksinin ancak yine aynı güçte belgelerle ispatlanabileceği (senede karşı senetle ispat) ilkesine sıkı sıkıya bağlıdır.

2. Usul Ekonomisi ve Hak Düşürücü Süreler

Dava şartları açısından yapılan incelemede, hak düşürücü süreler ve zamanaşımı süreleri Yargıtay tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır. Taraflar ileri sürmese bile hakim, davanın süresinde açılıp açılmadığını kontrol etmek zorundadır. İpotek Fekki Davası davalarında sürelerin kaçırılması, hakkın özünü ortadan kaldırmasa da dava hakkını sona erdirdiği için usulden ret kararı verilmesine neden olur.

3. Hakkaniyet ve Takdir Yetkisi

Hakim, kanunu uygularken takdir yetkisine sahiptir ancak bu yetki sınırsız değildir. Yargıtay bozma kararlarında sıklıkla "Hakkaniyet İlkesi"ne atıf yapar. Somut olayın özellikleri, tarafların sosyal ve ekonomik durumları, olayın meydana geliş şekli ve kusur oranları dikkate alınarak, adalete en uygun hükmün kurulması gerekir. Basmakalıp gerekçelerle verilen kararlar, Yargıtay denetiminden geçemez.

Detaylı Hukuki İnceleme

İpotek fekki, taşınmaz üzerindeki ipotek şerhinin tapu kütüğünden silinmesi işlemidir. Borç sona ermesine rağmen alacaklının (genellikle bankanın) ipoteği kaldırmaması durumunda dava açılması gerekir.

1. İpotek Neden Kalkmaz?

• Banka veya alacaklı "FEK Yazısı"nı Tapu Müdürlüğü'ne göndermemiştir.
• Banka, kredi kapandığı halde haksız "İpotek Fek Ücreti" talep etmektedir.
• Alacaklıya ulaşılamamaktadır (Şahıs ipoteklerinde alacaklı ölmüş veya kaybolmuş olabilir).
• Aile konutu iddiası veya sahte imza iddiaları vardır.

2. Dava Süreci

İpotek fekki davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde (tüketici kredisi ise Tüketici Mahkemesi'nde) açılır.

• Borçsuzluk Tespiti: Mahkeme, borcun ödendiğini bilirkişi marifetiyle tespit eder.
• Karar ve Tescil: Mahkeme "İpoteğin terkinine" (silinmesine) karar verir. Bu karar ile Tapu Müdürlüğü'ne gidilerek şerh sildirilir.

İpotek Fekki Davası Dava Dilekçesi Hazırlama Rehberi

Sunulması Gereken Özel Deliller

Bu davada iddianızı ispatlamak için şu delilleri mutlaka dilekçenize eklemelisiniz:

• Ödeme dekontları
• Fek yazısı talebi
• Nüfus kayıt örneği (Eş rızası için)

İlgili Hukuki Terimler

Fek

İpoteğin kaldırılması, silinmesi.

Mevcut İpotek

Borçlunun kendi borcu veya kefaleti için konulan ipotek.

Üst Sınır İpoteği

Borcun belli bir limite kadar olan kısmından sorumlu olunan ipotek.

Aile Konutu

Eşin rızası alınmadan aile konutu üzerine ipotek konulamaz.

Bu Konuda Sıkça Sorulanlar