Kira Tespit Davası ve Tahliye: 2026 Güncel Rehber

Gayrimenkul sektörü, Türkiye ekonomisinin lokomotifi olmakla birlikte, mülk sahipleri ile kiracılar arasındaki en büyük çatışma alanlarından biridir. Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon ve kiralardaki fahiş artışlar, binlerce davayı beraberinde getirmiştir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), zayıf durumda olan kiracıyı koruyan bir yapıya sahip olsa da, mülk sahibinin mülkiyet hakkını da gözetir. Bu denge, "Kira Tespit Davası" ve "Tahliye Davaları" ile sağlanmaya çalışılır. 2026 yılı itibarıyla güncellenen arabuluculuk şartları, artış oranları ve Yargıtay'ın emsal niteliğindeki yeni kararları, bu süreçleri daha da karmaşık hale getirmiştir.

1. Kira Tespit Davası Nedir? (Kirayı Emsale Yükseltme)

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin günün ekonomik koşullarına, enflasyon oranlarına ve bölgedeki emsal kira bedellerine göre mahkemece yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Sadece ev sahipleri değil, kiracılar da (kirayı düşürmek için) bu davayı açabilir, ancak uygulamada %99 oranında ev sahipleri tarafından açılmaktadır.

1.1. Beş Yıl Şartı (5 Yıl Kuralı)

Kira hukukunda en kritik süre 5 yıldır. Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmedikçe, kira artışı yasal sınırlara (TÜFE 12 aylık ortalaması) tabidir. Ev sahibi "kiram çok düşük kaldı, yan daire 2 katına kiralandı" diyerek 5 yıldan önce tespit davası açamaz. (Uyarlama davası hariç, bkz. Bölüm 3).

Ancak 5 yıl dolduktan sonra (6. kira yılı için), ev sahibi TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın kira tespit davası açabilir. Bu davada hakim, "Emsal Kira Bedellerini" ve "Hakkaniyet İlkesini" baz alarak kirayı sıfırdan belirler. Bu, eski kiracıların kirasını piyasa seviyesine (rayice) çekmenin en etkili ve yasal yoludur.

1.2. Emsal Kira Araştırması ve Bilirkişi Raporu

Kira tespit davasında en önemli delil bilirkişi raporudur. Mahkemece görevlendirilen gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlakçı bilirkişiler, taşınmazın bulunduğu sokağa/muhite gider ve o bölgedeki benzer özelliklere sahip evlerin/işyerlerinin kira bedellerini araştırır.

• Emsal Nedir? Sahibinden gibi sitelerdeki "ilan fiyatları" tek başına emsal kabul edilmez; çünkü istenen fiyat ile gerçekleşen kiralama fiyatı farklı olabilir. Emsal olarak, fiilen kiralanmış, kontratı yapılmış, devlete vergisi ödenen taşınmazlar veya yakın tarihli kesinleşmiş mahkeme kararları (diğer tespit dosyaları) dikkate alınır.
• Hakkaniyet İndirimi (%10-20 Kuralı): Bilirkişi bölgedeki boş bir dairenin kirasının 20.000 TL olduğunu tespit etse bile, hakim mevcut kiracı için bu rakamı direkt uygulamaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı gereği, kiracı "eski kiracı" olduğu için kira bedelinden %10 ile %20 arasında (genellikle %15) "Hakkaniyet İndirimi" yapılır. Yani kira 20.000 TL değil, 17.000 - 18.000 TL civarında belirlenir.

1.3. Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihli düzenleme ile, kira tespit ve tahliye davaları açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı haline gelmiştir. Arabulucuya başvurmadan doğrudan mahkemeye dava açarsanız, davanız "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedilir. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa, "anlaşamama tutanağı" düzenlenir ve bu tutanakla mahkemeye başvurulur. Arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürer.

2. Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? (Tahliye Sebepleri)

Türk hukukunda "kontrat bitti, evden çık" uygulaması yoktur. Kira sözleşmeleri (belirli süreli olsa bile), süre bitiminde kiracı tarafından feshedilmezse otomatik olarak 1 yıl uzar. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda sayılan "sınırlı sayıdaki" haklı sebeplerden birine dayanması gerekir.

2.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350)

Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (annesi, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir. Kardeş, amca, teyze ihtiyacı için tahliye istenemez.

• Samimiyet Şartı: İhtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması gerekir. "Oğlum gelecek" deyip evi daha yüksek fiyattan başkasına kiralamak yasaktır. Hakim, ihtiyacın samimiyetini araştırır (Örn: Oğlunun nişanlı olup olmadığı, şu an nerede oturduğu vb.).
• 3 Yıl Kiralama Yasağı: İhtiyaç sebebiyle kiracı tahliye edilirse, ev sahibi bu taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca "eski kiracısından başkasına" kiralayamaz. Kiralarsa, eski kiracıya son bir yıllık kira bedeli tutarında (en az) tazminat ödemek zorunda kalır.
• Dava Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

2.2. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK m. 352)

Kiracı, kiralananı teslim aldıktan sonraki bir tarihte, evi belli bir tarihte kayıtsız şartsız boşaltacağını yazılı olarak beyan (taahhüt) etmişse, ev sahibi bu tarihe dayanarak tahliye isteyebilir. Günümüzde en hızlı tahliye yöntemidir.

Geçerlilik Şartları:

• Yazılı Olmalı: Adi yazılı (evrak üzerine imza) yeterlidir, noter şartı yoktur ama noterden olması ispatı kolaylaştırır.
• Tarih Şartı: Taahhütname, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya öncesinde İMZALANMAMALIDIR. Kira sözleşmesinden en az 15-30 gün sonra imzalanmış olması gerekir. Sözleşme anında alınan taahhütname, "baskı altında alındığı" ve kiracının özgür iradesini yansıtmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılır.
• Süreye Uyulmalı: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa taahhütname geçersiz hale gelir.
• Boş Kağıda İmza İddiası: Kiracı "ben imza atarken tarih kısmı boştu, ev sahibi sonradan doldurmuş" dese bile, Yargıtay "imza atan metni kabul etmiş sayılır, sonuçlarına katlanır" diyerek taahhüdü geçerli saymaktadır.

2.3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira dönemi (genellikle 1 yıl) içerisinde kira bedelini ödemediği veya geç ödediği için kendisine iki kez haklı ihtarname gönderilirse, kira dönemi sonunda tahliye davası açılabilir. İhtarların noterden çekilmesi şart değildir (iadeli taahhütlü mektup da olur) ama ispat için noter önerilir. İhtarların o yıla ait farklı ayların kirası için olması gerekir.

2.4. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK m. 347)

10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra (yani toplamda genellikle 11 veya 12. yıldan itibaren), ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Bunun için kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak ve ardından yeni dönem başında dava açmak gerekir. Bu maddede "ihtiyaç", "kusur" veya "eksik ödeme" gibi şartlar aranmaz; süre dolması yeterlidir.

3. Kira Uyarlama Davası (Aşırı İfa Güçlüğü)

Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan, taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar (Savaş, doğal afet, pandemi, beklenmedik ekonomik kriz vb.) nedeniyle kira bedelinin ödenmesi veya tahsil edilmesi taraflar için çekilmez hale gelmişse, TBK m. 138 uyarınca uyarlama davası açılabilir.

Kira tespit davasının aksine, uyarlama davasında 5 yıl bekleme şartı yoktur. Sözleşmenin 2. veya 3. yılında da açılabilir. Ancak Yargıtay son kararlarında, Türkiye'deki enflasyonun ve döviz artışının "beklenmedik" olmadığını, tacirlerin veya vatandaşların bunu öngörmesi gerektiğini belirterek uyarlama davalarında "kemer sıkma" politikası uygulamakta ve davaları genellikle reddetmektedir. Ancak çok aşırı, fahiş dengesizlikler (örn: kiranın aidatın altında kalması) durumunda kabul kararları da çıkmaktadır.

4. 2026 Yılı Kira Artış Oranları ve Yasal Sınırlar

Geçmiş yıllarda uygulanan konut kiralarındaki %25 artış sınırı sona ermiştir. 2026 yılı itibarıyla:

• Konutlar: Kira artış oranı, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 Aylık Ortalaması ile sınırlıdır. Bu oranı aşan sözleşme maddeleri geçersizdir.
• İşyerleri: İşyerlerinde de aynı şekilde TÜFE 12 aylık ortalaması tavan orandır.

5. Sıkça Sorulan Sorular