GAYRİMENKUL HUKUKU

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi 2026: Üst Hakkı, Cezai Şart ve Fesih Rejimlerinin Derinlemesine Analizi

1. Giriş: Gayrimenkul Hukukunun Omurgası Olarak Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Türkiye'nin ekonomik kalkınma modelinde inşaat sektörü, on yıllardır sürükleyici bir güç olarak konumlanmıştır. Bu sektörün hukuki altyapısının merkezinde ise, kendine özgü (sui generis) yapısıyla "Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" (Halk arasındaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) yer almaktadır.

Bu sözleşme tipi, arsa sahibinin finansman riskine girmeden taşınmazını değerlendirmesini, yüklenicinin (müteahhidin) ise yüksek arsa maliyetlerine katlanmadan proje geliştirmesini sağlayan, karşılıklı menfaatlerin optimize edildiği bir modeldir. Ancak, bu modelin karmaşık hukuki yapısı, ifa sürecindeki aksaklıklar, ekonomik dalgalanmalar ve tarafların tacir sıfatı taşıyıp taşımaması gibi değişkenlerle birleştiğinde, Türk hukukunun en yoğun dava yükünü oluşturan uyuşmazlık türlerinden birini doğurmaktadır.

Raporun Temel Tezi: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, basit bir eser veya satış sözleşmesi değildir; mülkiyetin nakli, ayni hakların tesisi (üst hakkı) ve borçlar hukukunun temerrüt kurallarının iç içe geçtiği "çift tipli karma" bir yapıdır. Bu nedenle uyuşmazlıkların çözümünde hem Borçlar hem de Eşya Hukuku disiplinlerinin senkronize yorumlanması gerekir.

2. Sözleşmenin Hukuki Niteliği, Unsurlar ve Geçerlilik Rejimi

2.1. Çift Tipli Karma Sözleşme Yapısı ve "Trampa" Benzerliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda açıkça tanımlanmış "tipik" sözleşmelerden değildir. Bu sözleşme, bünyesinde iki temel edimi barındırır:

1. Eser Sözleşmesi Unsuru: Yüklenicinin, arsa sahibinin arsası üzerinde, imar mevzuatına ve projeye uygun bir yapı (eser) meydana getirme borcu.
2. Taşınmaz Satış Vaadi Unsuru: Arsa sahibinin, meydana getirilecek esere karşılık bedel olarak, arsanın belirli paylarının mülkiyetini yükleniciye devretme borcu.

Doktrinde bu yapı, "Tam İki Tarafa Borç Yükleyen" (Synallagmatic) sözleşme olarak tanımlanır. Klasik eser sözleşmesinden (TBK m. 470 vd.) ayrılan en temel yönü, iş sahibinin (arsa sahibinin) ödediği bedelin "para" değil, "ayın" (arsa payı) olmasıdır. Bu yönüyle sözleşme, eserin inşası karşılığında arsa payının trampası niteliğindedir.

Ancak Yargıtay ve doktrin, "Satış" veya "Trampa" hükümlerinden ziyade, işin niteliği gereği "Eser Sözleşmesi" hükümlerinin kıyasen uygulanmasını, ancak şekil şartı bakımından "Taşınmaz Satış Vaadi" hükümlerinin esas alınmasını kabul etmiştir.

Buradaki kritik ayrım şudur: Satış sözleşmesinde mala karşı bir bedel (para) ödenirken, burada bir "yapma borcu" (facere) karşılığında mülkiyet devri söz konusudur. Bu nedenle, yüklenicinin borcu "sonuç borcu"dur; yani eseri tamamlayıp teslim etmediği sürece, kural olarak bedele (arsa payına) hak kazanamaz.

2.2. Şekil Şartı: Geçerlilik Unsuru Olarak Resmi Şekil

Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, "resmi şekil" şartına bağlanmıştır (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26). Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bünyesinde taşınmaz devri vaadini barındırdığından, geçerli olabilmesi için Noter huzurunda "düzenleme" şeklinde yapılması zorunludur.

2.2.1. Adi Yazılı Sözleşmenin Hükümsüzlüğü ve İstisnaları

Uygulamada tarafların noter masraflarından kaçınmak veya prosedürü hızlandırmak amacıyla, kendi aralarında "adi yazılı" protokoller düzenledikleri sıkça görülmektedir. Kural olarak, adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri "kesin hükümsüzdür" (batıldır). Bu geçersizlik, hakim tarafından re'sen (kendiliğinden) gözetilir ve taraflar bu sözleşmeye dayanarak ifa talep edemezler.

TMK m. 2 İstisnası: Yargıtay'ın geliştirdiği "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı" doktrini, bu katı kuralı yumuşatmaktadır. Şayet taraflar adi yazılı sözleşmeye rağmen; yüklenici inşaata başlamış ve büyük bir kısmını (genellikle kaba inşaatı bitirmiş veya tamamlamışsa) yapmışsa, arsa sahibi inşaatın yapılmasına ses çıkarmamış, hatta tapu devirlerini kısmen yapmışsa, taraflar edimlerini karşılıklı olarak ve bilerek ifa etmişlerse; artık bu aşamadan sonra "sözleşme resmi şekilde yapılmadı, geçersizdir" demek, dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz ve hukuk düzeni tarafından korunmaz.

2.2.2. Sözleşme Değişikliklerinin Şekli

Sözleşmenin esaslı unsurlarında (paylaşım oranları, inşaat süresi, cezai şart miktarı, yapılacak bağımsız bölüm sayısı vb.) yapılacak değişikliklerin de asıl sözleşmenin tabi olduğu resmi şekle uygun yapılması gerekir. Yargıtay, asıl sözleşme noterde yapılmış olsa bile, sonradan tarafların adi yazılı bir kağıtla (protokol) cezai şartı artırmasını veya süreyi uzatmasını geçersiz sayabilmektedir. Ancak, borçlunun durumunu hafifleten veya yan edimlere ilişkin değişikliklerin yazılı yapılabileceği yönünde görüşler de mevcuttur.

3. İnşaat Hukukunda "Üst Hakkı" (Superficies) Kurumu

Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin edimine karşılık olarak "arsa payı mülkiyeti" devredilir. Ancak mülkiyet devrinin mümkün olmadığı (kamu arazileri, vakıf arazileri) veya arsa sahibinin mülkiyeti devretmek istemediği (stratejik ticari alanlar) durumlarda, devreye "Üst Hakkı" (İnşaat Hakkı) girer. Bu model, özellikle büyük ölçekli turizm, enerji ve altyapı projelerinde ve son yıllarda kentsel dönüşümde alternatif bir teminat/model olarak kullanılmaktadır.

3.1. Üst Hakkının Tanımı ve Ayni Hak Niteliği

Üst hakkı, sahibine başkasının arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak hakkıdır (TMK m. 826). Roma hukukundan gelen superficies solo cedit (üst alta tabidir / yapı arazinin kaderine tabidir) ilkesinin en önemli istisnasıdır.

Üst hakkı kurulduğunda, hukuki bir bölünme gerçekleşir:

• Arazi Mülkiyeti: Arsa sahibinde kalır.
• Yapı Mülkiyeti (Üst Hakkı): Yükleniciye/Yatırımcıya geçer.

Bu sayede yüklenici, arsanın maliki olmasa bile, üzerindeki yapı üzerinde malik gibi tasarruf edebilir, binayı satabilir, kiralayabilir veya yıkıp yeniden yapabilir.

3.2. Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı: Teminat Fonksiyonu

Üst hakkının ekonomik bir değere dönüşmesi ve bankalar nezdinde kredi teminatı olarak kabul edilebilmesi için, tapu kütüğüne "taşınmaz" olarak kaydedilmesi gerekir. Bunun şartları:

1. Süreklilik: Hakkın en az 30 yıl için kurulmuş olması.
2. Bağımsızlık: Hakkın devredilebilir ve mirasçılara geçebilir nitelikte olması (kişiye bağlı olmaması).

Bu şartlar sağlandığında, üst hakkı tapuda ayrı bir sayfaya tescil edilir. Yüklenici, arsa sahibinin arazisine ipotek koyduramaz (çünkü malik değildir), ancak kendi adına açılan bu "üst hakkı sayfasına" ipotek koydurarak proje finansmanı sağlayabilir. Bu mekanizma, "Yap-İşlet-Devret" veya "Gelir Paylaşımı" modellerinin finansman omurgasını oluşturur.

3.3. Süre, Sona Erme ve "Heimfall" (Süresinden Önce Devir)

Üst hakkı, mülkiyet gibi sonsuz değildir; en fazla 100 yıl için kurulabilir. Sürenin sonunda hak kendiliğinden sona erer ve arazi üzerindeki yapılar, bedelsiz veya sözleşmede belirlenen bedel karşılığında arsa sahibine geçer.

Ancak en kritik uyuşmazlık noktası "Süresinden Önce Devir İstemi" (Heimfall) kurumudur (TMK m. 831). Eğer üst hakkı sahibi (yüklenici):

• Hakkını yetki sınırlarını aşarak kötüye kullanırsa,
• Sözleşmedeki yükümlülüklerini (örneğin inşaatı süresinde bitirme, üst hakkı bedelini ödeme) ağır şekilde ihlal ederse,

Arsa sahibi, sürenin dolmasını beklemeden üst hakkının kendisine devredilmesini talep edebilir. Bu, sözleşmenin feshine benzer bir sonuç doğurur ancak teknik olarak bir ayni hak devridir.

3.4. Gelir Paylaşımı Modeli ile Karşılaştırma

Özellik	Arsa Payı Karşılığı İnşaat (Klasik)	Üst Hakkı Modeli	Arsa Satışı Karş. Gelir Paylaşımı
Arsa Mülkiyeti	Yükleniciye pay devredilir	Arsa sahibinde kalır	Genellikle idarede/arsa sahibinde kalır
Yüklenicinin Hakkı	Mülkiyet (Arsa Payı)	İrtifak Hakkı (Üst Hakkı)	Satış Yetkisi ve Gelirden Pay
Finansman	Arsa payı ipoteği veya satış	Üst hakkı ipoteği	Proje nakit akışı
Tapu Kaydı	Kat irtifakı / Mülkiyet	Bağımsız ve Sürekli Hak	Şerh veya Sözleşme

4. Cezai Şart (Ceza Koşulu) Rejimi ve Uygulama Sorunları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenicinin işi zamanında teslim etmemesi (temerrüt) en sık karşılaşılan ihlaldir. Bu riski yönetmek için sözleşmelere "Cezai Şart" maddeleri konulur. Ancak bu maddelerin hukuki niteliği (seçimlik mi, ifaya ekli mi?) ve talep edilme koşulları (ihtirazi kayıt), uygulamada büyük hak kayıplarına yol açmaktadır.

4.1. Cezai Şartın Türleri ve TBK 179 Ayrımı

Türk Borçlar Kanunu m. 179, cezai şartı üç ana kategoride düzenler:

4.1.1. Seçimlik Cezai Şart (TBK m. 179/1)

Kanunun "hilafına mukavele olmadıkça" diyerek asıl kural olarak belirlediği türdür. Buna göre alacaklı (arsa sahibi), ya borcun ifasını ister ya da cezai şartı. İkisini birden isteyemez. İnşaat sözleşmelerinde amaç binanın bitmesi olduğundan, bu tür cezai şart arsa sahibinin menfaatine genellikle uygun değildir ve sözleşmelerde açıkça "hem ifa hem ceza" isteneceği belirtilerek bu kural bertaraf edilir.

4.1.2. İfaya Eklenen Cezai Şart / Gecikme Tazminatı (TBK m. 179/2)

Uygulamada "gecikme cezası" veya "gecikme tazminatı" olarak bilinen türdür. Sözleşmede "teslim gecikirse, her ay için 10.000 USD ödenir" gibi periyodik veya maktu bir ceza belirlenir.

• Özelliği: Arsa sahibi, hem asıl borcun ifasını (inşaatın teslimini) hem de cezai şartı birlikte isteyebilir.
• Hukuki Niteliği: Bu, götürü (maktu) bir tazminattır. Arsa sahibinin zararını ispat etmesine gerek yoktur. Zarar hiç olmasa bile (örneğin arsa sahibi binayı kullanmayacak olsa bile) bu ceza ödenmelidir.

4.1.3. İfa Yerine Geçen (Dönme) Cezası

Sözleşmenin feshi (dönme) halinde talep edilmek üzere kararlaştırılan cezadır. Burada artık ifa imkansızlaşmış veya taraflar ayrılmıştır; ceza, ifanın yerini alır.

4.2. Hayati Prosedür: Teslimde İhtirazi Kayıt Zorunluluğu

Kritik Uyarı: İfaya eklenen cezai şartın (gecikme cezasının) talep edilebilmesi için, TBK m. 179/2 uyarınca çok katı bir şekil şartı vardır: İhtirazi Kayıt. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; yüklenici inşaatı geç de olsa bitirip teslim ettiğinde, arsa sahibi teslim alırken "gecikme cezası haklarımı saklı tutuyorum" beyanında bulunmazsa (ihtirazi kayıt koymazsa) veya ifayı çekincesiz kabul ederse, cezai şart isteme hakkı düşer.

Uygulama Hatası: Arsa sahipleri genellikle anahtarı alıp taşınmaya başlar ve sonra dava açar. Yargıtay, "teslim aldın, çekince koymadın, hakkın düştü" diyerek davayı reddeder.

İspat: Teslim tutanağında bu şerhin olması şarttır. Eğer yazılı tutanak yoksa, arsa sahibinin teslimden önce ihtarname çekerek bu hakkını saklı tuttuğunu ispatlaması gerekir.

4.3. Tacir Sıfatının Cezai Şarta Etkisi: İndirim Yasağı ve İstisnaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafı genellikle bir inşaat şirketi (Tacir) dir. Türk Ticaret Kanunu (TTK) m. 22 uyarınca, tacirler "basiretli iş adamı" gibi davranmak zorundadır. Bu nedenle, sözleşmeye yazdıkları cezai şartın "fahiş" (çok yüksek) olduğunu iddia ederek hakimden indirim talep edemezler (TBK m. 182/3'ün tacirler için uygulanmaması kuralı).

Ancak, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve doktrin, bu yasağın mutlak uygulanmasının adaletsiz sonuçlar doğurabileceği hallerde "ekonomik mahv" kriterini getirmiştir:

• Ekonomik Mahv (Economic Ruin): Eğer kararlaştırılan cezai şart, tacir olan borçlunun iktisadi varlığını tamamen yok edecek, onu iflasa sürükleyecek derecede ağırsa ve alacaklı açısından bir sömürü (gabin) niteliği taşıyorsa, hakim "ahlaka ve adaba aykırılık" (TBK m. 27) veya hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2) gerekçesiyle cezai şartı kısmen indirebilir veya tamamen geçersiz sayabilir. Ancak bu, ispatı çok zor ve istisnai bir yoldur.

4.4. Cezai Şart ile Müspet Zarar (Kira Kaybı) Yarışması

Sözleşmede hem gecikme cezası (örneğin aylık 5.000 TL) hem de "gecikme halinde kira bedeli ödenir" hükmü varsa ne olur? Veya sadece ceza varsa, kira istenebilir mi?

• Mahsup İlkesi: Yargıtay'a göre, ifaya eklenen cezai şart, kural olarak gecikmeden doğan zararları (kira kaybını) karşılamak için getirilmiştir. Bu nedenle alacaklı, hem cezayı hem de kira kaybını (müspet zararı) kümülatif olarak isteyemez; yarışma söz konusudur.
• Munzam Zarar: Eğer uğranılan gerçek zarar (örneğin bölgedeki rayiç kira 10.000 TL), sözleşmedeki cezadan (5.000 TL) yüksekse, alacaklı aradaki farkı "munzam zarar" (aşan zarar) olarak talep edebilir. Ancak bunun için zararın miktarını ispatlaması gerekir.

5. Sözleşmenin Feshi: Dönme (Geriye Etkili) ve Fesih (İleriye Etkili) Ayrımı

İnşaat sözleşmelerindeki en karmaşık süreç, işlerin yolunda gitmemesi üzerine sözleşmenin sona erdirilmesidir. Borçlar hukukunda genel kural, temerrüt halinde sözleşmeden "dönme" (geriye etkili fesih) dir. Ancak inşaat sözleşmelerinin özellikleri nedeniyle Yargıtay özel bir rejim geliştirmiştir.

5.1. Geriye Etkili Fesih (Sözleşmeden Dönme - Ex Tunc)

Genel kuraldır. Sözleşme hiç kurulmamış gibi sonuç doğurur. Taraflar aldıklarını iade ederler:

• Arsa Payları: Yükleniciye devredilen tapular iptal edilir ve arsa sahibine geri döner (Tapu İptal Tescil).
• İmalat Bedeli (Sebepsiz Zenginleşme): Yüklenicinin yaptığı yarım inşaat arsada kalır. Yüklenici, bu imalatın bedelini talep edebilir. Ancak bu talep "sözleşme bedeli" üzerinden değil, "Sebepsiz Zenginleşme" hükümlerine göre hesaplanır.
• Hesap Yöntemi: Yargıtay'a göre, imalatın arsa sahibinin malvarlığına sağladığı "faydalı" kısmı, fesih tarihindeki mahalli rayiçler üzerinden, yüklenici kârı eklenmeksizin (maliyet bedeli) hesaplanır. Bu, yüklenici için ciddi bir mali kayıptır.
• Cezai Şartın Akıbeti: Sözleşme geriye etkili feshedildiğinde, sözleşme hukuken ortadan kalktığı için, sözleşmeye bağlı fer'i (yan) hak olan gecikme cezası (ifaya ekli cezai şart) da ortadan kalkar ve istenemez. Ancak "dönme cezası" (ifa yerine geçen ceza) kararlaştırılmışsa, bu talep edilebilir.

5.2. İleriye Etkili Fesih (Ex Nunc) ve Yargıtay'ın %90 Kriteri

Yargıtay 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile, inşaatın büyük oranda tamamlandığı hallerde geriye etkili feshin "hakkın kötüye kullanılması" olacağına ve milli servetin korunması gerektiğine hükmetmiştir.

%90 Kriteri: Eğer inşaatın tamamlanma oranı (fiziki seviye) %90 ve üzerindeyse, mahkeme sözleşmeyi "ileriye etkili" olarak fesheder. Bu durumda:

• Sözleşme, fesih tarihine kadar geçerli sayılır.
• Yüklenici, yaptığı kısmın karşılığı olan arsa payını almaya hak kazanır (kısmi ifa).
• Geriye kalan eksik işlerin bedeli yükleniciden tahsil edilir veya hakedişinden düşülür.
• Cezai Şart: Sözleşme geçerli kaldığı için, fesih tarihine kadar işlemiş olan gecikme cezaları talep edilebilir.

5.3. Üçüncü Kişilerin (Daire Alanların) Durumu

Yükleniciden topraktan veya inşaat halindeyken daire satın alan 3. kişilerin durumu, feshin türüne göre değişir:

• Geriye Etkili Fesih: Yargıtay, 3. kişileri yüklenicinin "halefi" olarak görür. Yüklenicinin hakkı (arsa payı) düştüğünde, ondan pay alan 3. kişinin hakkı da düşer ve tapuları iptal edilir. "İyiniyet" iddiası dinlenmez, çünkü tapudaki inşaat şerhi veya fiili durum (inşaatın bitmemesi) iyiniyeti ortadan kaldırır.
• İleriye Etkili Fesih: Sözleşme ayakta kaldığı için, 3. kişilerin tapuları korunur, ancak yüklenicinin payına düşen eksik iş bedellerinden dolayı sorumluluk doğabilir.

Hukuki Sonuç	Geriye Etkili Fesih (Dönme)	İleriye Etkili Fesih
Uygulama Şartı	İnşaat seviyesi <%90 ise kuraldır	İnşaat seviyesi >%90 ise uygulanır
Sözleşmenin Akıbeti	Baştan itibaren geçersiz	Fesih anına kadar geçerli
Tapu Durumu	Tüm tapular arsa sahibine döner	Yapılan oranda yüklenicide/3. kişide kalır
Yüklenicinin Alacağı	Sebepsiz Zenginleşme (Maliyet, Kârsız)	Sözleşme Fiyatı (Oransal Hakediş)
Gecikme Cezası	İstenemez (Sözleşme yok hükmündedir)	Fesih tarihine kadar olanlar istenir
3. Kişilerin Tapusu	İptal edilir	Korunur

6. Sonuç ve Stratejik Değerlendirme

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk gayrimenkul sektörünün dinamosu olmakla birlikte, içerdiği riskler bakımından mayınlı bir arazidir. Hukuki güvenliğin sağlanması adına aşağıdaki hususlar hayati önem taşımaktadır:

1. Şekil Şartına Riayet: Sözleşmeler mutlaka Noter'de düzenleme şeklinde yapılmalı, adi yazılı belgelere itibar edilmemelidir. Ancak "fiili durum" oluşmuşsa TMK m. 2 koruması devreye girebilir.
2. Üst Hakkının Doğru Kurgulanması: Özellikle mülkiyet devrinin istenmediği veya mümkün olmadığı projelerde, "bağımsız ve sürekli üst hakkı" tesisi, finansman erişimi ve proje güvenliği için modern ve etkili bir alternatiftir.
3. Cezai Şart ve İhtirazi Kayıt: Arsa sahipleri için en büyük tuzak, teslim anında sessiz kalmaktır. Anahtar teslim alınırken mutlaka yazılı olarak cezai şart haklarının saklı tutulduğu beyan edilmelidir. Aksi takdirde milyonlarca liralık tazminat hakkı kaybedilebilir.
4. Fesih Stratejisi: İnşaat yarım kaldığında hemen fesih davası açmak yerine, inşaat seviyesinin tespiti yapılmalıdır. %90 sınırının altında veya üstünde olmak, davanın sonucunu (tapuların iptali veya tazminat) tamamen değiştirecektir. Fesih ihtarnamesinde "geriye" veya "ileriye" etkili iradenin net konulması gerekir.
5. Tacir Yükleniciler: Yükleniciler, "nasılsa hakim fahiş cezayı indirir" düşüncesiyle yüksek cezai şartların altına imza atmamalıdır. Ticaret Kanunu'nun basiretli tacir ilkesi gereği, indirim almak (ekonomik mahv ispatlanmadıkça) neredeyse imkansızdır.

Özetle; bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar, tek boyutlu bir bakış açısıyla (sadece sözleşme metniyle) çözülemez. Yargıtay'ın "adalet" ve "hakkaniyet" eksenli dinamik içtihatları, tapu kayıtlarının aleniyeti, inşaatın fiziki durumu ve tarafların tacir sıfatları bütüncül bir yaklaşımla ele alınmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmazsa geçerli midir?

Kural olarak geçersizdir. Ancak taraflar edimlerini büyük ölçüde ifa etmişlerse (örneğin inşaatın büyük kısmı tamamlanmış ve tapu devirleri yapılmışsa), TMK m. 2 gereği hakkın kötüye kullanılması yasağı devreye girer ve sözleşme geçerli sayılabilir.

Müteahhit inşaatı geciktirdi, cezai şart isteyebilir miyim?

Evet, ancak şartları vardır: Sözleşmede "ifaya ekli cezai şart" kararlaştırılmış olmalı ve en önemlisi, teslim alırken "cezai şart haklarımı saklı tutuyorum" diye ihtirazi kayıt koymuş olmalısınız. Aksi takdirde hakkınız düşer.

Müteahhit iflas etti, dairemi kaybeder miyim?

Sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi halinde (inşaat %90'ın altındaysa), yükleniciden satın aldığınız dairenin tapusu iptal edilebilir. Bu nedenle taşınmaz alırken kat irtifakı kurulmuş ve tapusu arsa sahibinden devredilmiş olmasına dikkat etmek gerekir.

Arsa sahibi olarak yükleniciyi değiştirebilir miyim?

Sözleşmeyi feshetmeniz halinde yeni bir yükleniciyle anlaşabilirsiniz. Ancak feshin geriye mi ileriye mi etkili olacağı, mevcut yüklenicinin hakedişi ve üçüncü kişilerin hakları gibi konular ciddi hukuki inceleme gerektirir.