A. TAHLİYE DAVASI AÇMA HAKKI OLANLAR
Tahliye davasında dava açma hakkı;
· Kiraya veren,
· Malik,
· İntifa hakkı sahibi (hak sahibine hakkın konusu olan şeyi tam bir biçimde kullanma ve faydalanma hakkı veren ayni bir hak),
· Yeni malik
· Bazı hallerde kat maliklerine
tanınmıştır.
Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa tahliye davasının kiraya verenler tarafından birlikte açılması gerekmektedir. Davaya konu taşınmaz paylı mülkiyette bulunuyorsa bu durumda pay ve paydaş çoğunluğu ile tahliye davası açılabilir. Kiraya veren malik elbirliği mülkiyetine göre paydaşsa davanın tüm paydaşlarca yapılması gerekir. Kuru (çıplak) mülkiyet sahibi, taşınmazdan yararlanma hakkı bulunmadığından tahliye davası açamaz.
Tahliye davası açılabilmesi için taşınmazın tapulu olması gerekmez. Tapusuz taşınmazı haricen satın alan kimse de yeni malik sıfatıyla dava açabilir.
Kiracı ölmüş ise dava kiracının mirasçılarına karşı açılır. Dava açıldıktan sonra kiracı ölmüş ise mirasçıları davaya dahil edilerek davaya devam edilir.
Kiralanan aile konutu ise kiracı eşin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez.
b. Aile konutu
MADDE 349- Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
B. TAHLİYE DAVALARINDA YARGILAMA USULÜ VE GÖREVLİ MAHKEME
Tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri olup; yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davalının gerçek yerleşim yeri tespit edilemediğinde nüfus müdürlüklerindeki adres kayıtları esas alınmalıdır. Tüzel kişilere karşı açılacak davalarda yetkili mahkeme tüzel kişinin yerleşim yerinin, yani merkezinin bulunduğu yer mahkemesidir. Kira davalarının tamamında basit yargılama usulü uygulanır.
C. KİRACININ TAHLİYE SEBEPLERİ VE TAHLİYE DAVALARI
1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA FESHİ
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi hususu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen 347. madde hükmü ile düzenlenmiştir.
F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
1. Genel olarak
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
1.1. Kiracı Açısından Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi
Kira sözleşmesinin bildirim yoluyla feshi, esasen kiracıya tanınmış bir haktır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiracı, kira sözleşmesini, kira dönemi bitiminden en az on beş gün önce yapacağı yazılı bildirim ile sona erdirebilir. Böyle bir bildirim yapılmazsa, kira sözleşmesi aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesinin bu şekilde uzatılması için herhangi bir işlem yapılması gerekmez. Kanun, sözleşme sonunda sessiz kalmaya bu sonucu bağlamıştır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman fesih bildirimi göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
1.2. Kiraya Veren Açısından Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih hakkı ancak kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda ortaya çıkar.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Örneğin bir yıllık süre için akdedilen kira sözleşmesinde TBK m.347 uyarınca tahliye davası açılabilmesi için akit yılını takip eden on yıllık uzama süresini geçmesi ve on yıllık uzama süresini takip eden her yenilenen yıl için (1+10+1) üç ay önceden bildirimde bulunularak açılması gerekir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Tahliye ihtarının noter onaylı olması bir geçerlilik şartı değildir. Fakat ispat açısından bildirimin noter aracılığıyla yapılması tavsiye olunur.
2. KİRACININ DAVA YOLUYLA TAHLİYESİ
Kira sözleşmesi bildirim yoluyla feshedilebileceği gibi TBK m. 350 ve devamı maddelerde düzenlenen şartların sağlanması durumunda dava yoluyla da feshedilebilir. Ancak dava yoluyla özel fesih halleri kanunda sayılanlarla sınırlıdır. Kanunda sayılan bu özel sebeplere yenileri eklenemeyeceği gibi şartlarının kiracı aleyhine değiştirilmesi de mümkün değildir.
1.1. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
1.1.1. Gereksinim (İhtiyaç) Yeniden İnşa Ve İmar Sebebiyle Tahliye:
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
a. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
b. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
Kiraya verenin gerçekten kendisi, eşi, altsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konuta ihtiyacı olması gerekir. Dolayısıyla kiraya verenin müsait durumda olan başkaca taşınmazları varken ihtiyaç sebebiyle açtığı tahliye davası reddedilir. Bu nedenle işbu konut ihtiyacının kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan diğer kişiler için gerçek nitelikte olduğunun mahkemeye ispatlanması gerekecektir
1.1.2. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye:
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, taşınmazın el değiştirdiği tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
1.2. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
1.1.1. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye: Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılmayı taahhüt ettiği belgeye yazılı tahliye taahhüdü denilmektedir. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra düzenlenmiş olması gerekmektedir. Diğer bir deyişle henüz kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce, örneğin kira sözleşmesi imzalanırken düzenlenirse yazılı tahliye taahhüdü hukuken geçerli değildir. Bununla birlikte taahhüdün geçerli olduğu durumda kiracı, belirtilen tarihte söz konusu taşınmazı boşaltmak zorundadır.
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
1.1.2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye: Kiracının kural olarak kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemesi gerekmektedir. Ancak kira bedelinin zamanında ödenmediği veya eksik ödendiği durumlar da söz konusu olabilir. Şayet kiracı, bedeli ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunabilecektir. Bu noktada üçlü bir ayrım yapılması gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesi;
· Bir yıldan daha kısaysa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirebilir.
· Bir yıl süreliyse ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
· Bir yıldan uzunsa ve bu süre içerisinde iki haklı ihtarda bulunulmuşsa, ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
1.1.3. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Comments