KİRA HUKUKU

Erken Tahliye ve Kira Tazminatı: TBK 325 Kapsamlı Rehber

Giriş: Erken Tahliyenin Hukuki Çerçevesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 325. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının, kira sözleşmesi sona ermeden kiralananı tahliye etmesi halinde uygulanacak hukuki sonuçları düzenlemektedir. Bu düzenleme, kiracının "sözleşme hapsine" alınmasını önlerken, kiraya verenin de ani gelir kaybına uğramasını engellemeyi amaçlamaktadır.

TBK m. 325 şöyle düzenlenmiştir: "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer."

Makul Süre Kavramı: "Makul süre", kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilmesi için gereken süredir. Bu süre sabit olmayıp; taşınmazın türü, konumu, büyüklüğü, piyasa koşulları ve dönemsel faktörlere göre değişir.

Makul Süre Tazminatı

Sözleşmede Yer Alan Erken Tahliye Hükümleri

Kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan "erken tahliye cezası", "kalan süre kiralarının ödenmesi" veya "muacceliyet şartı" gibi hükümler, TBK m. 325 karşısında sınırlı geçerliliğe sahiptir.

Muacceliyet Şartı

Muacceliyet şartı, kiracının erken tahliyesi veya kira bedellerini ödememesi halinde, sözleşmenin kalan süresine ait tüm kira bedellerinin derhal muaccel (ödenmesi gereken) hale gelmesini öngören bir sözleşme hükmüdür. Yargıtay, uzun süre bu şartı geçerli kabul etmiştir.

Güncel İçtihat Değişikliği (2020): Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin ve Hukuk Genel Kurulu'nun 2020 sonrası kararlarıyla önemli bir içtihat değişikliği yaşanmıştır. Artık, tacir kiracılar dahil olmak üzere, muacceliyet şartının hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurması halinde mahkemeler bu şartı indirime tabi tutabilmektedir. Bu, TBK m. 182/3'teki "fahiş ceza indirimi" yetkisinin tacir kiracılara da genişletilmesi anlamına gelmektedir.

Cezai Şart Örnekleri

Kira sözleşmelerinde karşılaşılan tipik cezai şart örnekleri:

• "Kiracının erken tahliyesi halinde 6 aylık kira bedeli tazminat olarak ödenir."
• "Sözleşme süresinden önce feshedilirse, kalan süre kiraları peşin ödenir."
• "Erken tahliye halinde depozito iade edilmez."

Bu şartların tamamı TBK m. 325 karşısında değerlendirilir ve makul süre tazminatını aşan kısımlar fahiş bulunarak indirilebilir. Yargıtay, "makul süre ne ise, tazminat o kadardır" yaklaşımını benimsemektedir.

İkale (Karşılıklı Anlaşma) Seçeneği

Uygulamada en sık tavsiye edilen çözüm, kira sözleşmesinin erken tahliye öncesinde tarafların karşılıklı anlaşmasıyla (ikale) sona erdirilmesidir. İkale sözleşmesinde:

• Tahliye tarihi kesin olarak belirlenir.
• Tarafların karşılıklı borçları netleştirilir (örneğin 1 aylık kira + depozito iadesi).
• Karşılıklı ibra hükümleri yer alır.

İkale ile yapılan anlaşmalar, sonradan mahkemeye taşınması halinde dahi geçerliliğini korur ve tarafları bağlar.

Makul Süreyi Etkileyen Faktörler

• Taşınmazın Türü: Konut mu, işyeri mi? İşyerleri genellikle daha uzun sürede kiralanır.
• Konum: Merkezi lokasyonlar daha çabuk kiracı bulur; banliyö veya kırsal bölgelerde süre uzar.
• Büyüklük ve Özellikler: Çok büyük veya çok küçük taşınmazlar, standart dışı özelliklere sahip mülkler daha zor kiralanır.
• Mevsimsellik: Öğrenci evleri için yaz ayları, yazlıklar için kış ayları dezavantajlıdır.
• Piyasa Koşulları: Ekonomik kriz dönemlerinde süre uzar; konut arzı düşükse kısalır.

Yargıtay Uygulamasında Makul Süre

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında "otomatik 3 ay kuralı" gibi sabit bir süre belirlenmemektedir. Her olay kendi özelinde bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir. Ancak uygulamada:

• Konutlar: Genellikle 2-4 ay arası
• İşyerleri: 3-6 ay arası
• Özel Mülkler (Depo, Fabrika vb.): 6 ay ve üzeri

Uyarı: Kira sözleşmesinde "erken tahliye halinde 6 ay/12 ay kira bedeli ödenir" şeklinde cezai şartlar bulunabilir. Ancak Yargıtay, bu tür fahiş cezai şartları hakkaniyete aykırı bularak indirime gitmektedir. Özellikle 2020 sonrası kararlarla, tacir kiracılar da bu korumadan yararlanmaktadır.

Anahtar Teslimi ve İspat

Tahliyenin Tamamlanması

Kira sözleşmesinin hukuken sona ermesi için taşınmazın boşaltılması yetmez; zilyetliğin kiraya verene devredilmesi, yani anahtarların teslim edilmesi şarttır. Yargıtay, anahtar teslim edilmediği sürece kiralananın kiracının kullanımında sayılacağına ve kira bedelinin işlemeye devam edeceğine hükmetmektedir.

Alt Kiralama ve Devir Yasağı

Kira sözleşmesinde alt kiralama veya devir yasağı varsa, kiracının bulduğu yeni kiracı adayını kiraya verenin kabul etme zorunluluğu olmayabilir. Ancak bu durumda bile, TBK m. 325 kapsamında kiraya verenin "makul bir neden" göstermesi gerekir.

Alt Kiralama İle Erken Tahliye Farkı: Alt kiralamada mevcut kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalmaya devam eder. Erken tahliyede ise kiracı sözleşmeden tamamen çıkmak istemektedir. Bu iki durumun hukuki sonuçları farklıdır:

• Alt Kiralama: Asıl kiracı, alt kiracının eylemlerinden sorumlu olmaya devam eder.
• Kira Sözleşmesinin Devri: TBK m. 323 uyarınca, kiraya verenin yazılı onayı gerekir. Onay verilmezse devir geçersizdir.
• Erken Tahliye: Kiracı tamamen çıkıyor, sadece makul süre tazminatı ödüyor.

Kira Bedeli Artışının Makul Süreye Etkisi

Erken tahliye döneminde kiraya verenin yeni kiracıdan daha yüksek kira bedeli talep etmesi, makul süre hesabında dikkate alınır:

• Rayiç Bedelin Üzerinde Talep: Kiraya veren, piyasa rayicinin çok üzerinde bir kira bedeli talep ederse ve bu nedenle taşınmazı kiralayamazsa, makul süre uzamasından kiracı değil, kiraya veren sorumlu tutulur.
• Yasal Kira Artışı: TBK m. 344 kapsamında yasal kira artış oranı (TÜFE) uygulanabilir. Ancak yeni kiracı için bu sınırlama geçerli değildir; serbest piyasa koşulları uygulanır.
• Daha Düşük Bedelle Kiralama: Kiraya veren, eski kira bedelinden düşük bir bedelle yeni kiracıya kiralayabilir. Bu durumda, eski kiracıdan farkı talep edemez.

Uyarı: Kiraya verenin taşınmazı eski kira bedelinin çok altında bir fiyatla hemen kiraya vermesi, makul süre tazminatını azaltır. Örneğin, 1 ay içinde kiralama yapılmışsa, makul süre 1 ay olarak kabul edilir ve kiracı sadece 1 aylık kira öder.

İspat Yükü

Anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıya aittir. Kiraya veren, "Anahtarı almadım, kiracı hala oturuyor" iddiasında bulunursa, kiracı aksini yazılı delille kanıtlamak zorundadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının (HMK m. 200) üzerinde olan kira ilişkilerinde, anahtar teslimi tanıkla ispatlanamaz.

Geçerli Teslim Yöntemleri

1. Yazılı Tutanak: En güvenli yöntemdir. "Kiralanan... tarihinde boş olarak teslim alınmış ve anahtarları mal sahibine verilmiştir" ibaresini içeren, her iki tarafça imzalı bir tutanak kesin delil teşkil eder.
2. Noter Aracılığıyla Tevdi: Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa veya ulaşılamıyorsa, kiracı Noterliğe başvurarak anahtarı emanet hesabına yatırabilir. Noter, kiraya verene bir tebligat çıkararak anahtarın kendisinde olduğunu bildirir. Bu durumda anahtarın teslim tarihi, tebligatın kiraya verene ulaştığı tarihtir.
3. Tevdi Mahalli Tayini: Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak tevdi mahalli (saklama yeri) tayini istenebilir. Bu yöntem daha uzun sürdüğü için pratikte noter yolu tercih edilir.

Kritik Risk: Uygulamada kiracılar, anahtarı apartman görevlisine, emlakçıya veya komşuya bırakarak evi tahliye etmektedir. Yargıtay, kiraya verenin açık muvafakati veya talimatı olmadıkça, bu kişilere yapılan teslimi hukuken geçerli saymamaktadır.

Kiracının Yükümlülükten Kurtulması

TBK m. 325'in ikinci cümlesine göre, kiracı uygun bir yeni kiracı bularak sorumluluktan tamamen kurtulabilir. Bunun için:

1. Ödeme Gücü: Önerilen kiracı adayının mali kapasitesi yeterli olmalıdır.
2. Kabul Edilebilirlik: Kiraya verenin makul gerekçelerle reddedemeyeceği bir aday olmalıdır.
3. Kira İlişkisini Devralma Hazırlığı: Aday, aynı veya benzer koşullarla kira sözleşmesi yapmaya hazır olmalıdır.

Kiraya veren, makul olmayan gerekçelerle bu adayı reddederse, kiracı sorumluluktan kurtulur. "Kendi kiracımı kendim bulurum" veya "daha yüksek kira istiyorum" gibi gerekçeler makul sayılmaz.

Hor Kullanma Tazminatı

Erken tahliye ile birlikte gündeme gelebilecek bir diğer tazminat türü, kiralananın olağan kullanım ötesinde yıpratılması halinde talep edilen "hor kullanma tazminatı"dır. Bu tazminat, makul süre tazminatından bağımsızdır ve iki tarafın ayrı ayrı talep hakları bulunabilir:

• Kiracının Talebi: Depozito iadesi + erken tahliye nedeniyle tazminat ödememe (uygun kiracı bulmuşsa)
• Kiraya Verenin Talebi: Makul süre tazminatı + hor kullanma tazminatı + ödenmeyen aidatlar

Hor kullanma tazminatının hesabında, olağan yıpranma ve hasarlar arasında ayrım yapılır. Boya badana, halı eskimesi gibi olağan kullanım izleri tazminat konusu yapılamaz.

Aidat ve Ortak Gider Borçları

Kiracının tahliye tarihine kadar olan aidat ve ortak gider borçları, erken tahliye tazminatından bağımsız olarak ödenmesi gereken borçlardır:

• Tahliye Öncesi Borçlar: Kiracı, tahliye tarihine kadar tahakkuk eden tüm aidatları ödemekle yükümlüdür.
• Tahliye Sonrası Borçlar: Makul süre boyunca da ortak giderlerin ödenip ödenmeyeceği tartışmalıdır. Yargıtay, makul süre kirası içinde bu giderlerin de dahil olduğunu kabul etme eğilimindedir.
• Depozitodan Mahsup: Kiraya veren, ödenmeyen aidatları da depozitodan mahsup edebilir.

Kiraya Verenin Zararı Azaltma Külfeti

Borçlar hukukunun genel ilkelerinden biri olan "zararı azaltma külfeti", kira hukukunda da geçerlidir. Kiraya veren, kiracının erken tahliyesi üzerine pasif kalamaz; makul çaba ile yeni kiracı bulmak zorundadır.

Beklenen Davranışlar

• Tahliye öğrenilir öğrenilmez ilan vermek
• Makul bedelle kiraya çıkmak (aşırı yüksek bedel istememek)
• Uygun adayları reddetmemek

Sonuçları

Kiraya veren bu külfeti ihmal ederse, mahkeme makul süre tazminatını indirebilir veya tamamen reddedebilir. "Nasıl olsa kiracı ödeyecek" diyerek aylarca ilan vermeden boş tutmak, tazminat hakkını zedeler.

Haklı Nedenle (Olağanüstü) Fesih

TBK m. 331 kapsamında, kira sözleşmesinin tarafları için "çekilmez hale gelen" durumlarda olağanüstü fesih hakkı tanınmıştır. Bu hak kullanıldığında, makul süre tazminatı ödeme yükümlülüğü ortadan kalkabilir:

• Kiracı İçin Haklı Nedenler: Sağlık sorunları, iş değişikliği nedeniyle şehir değiştirme, ailenin dağılması (boşanma), ekonomik çöküş.
• Kiraya Veren İçin Haklı Nedenler: Kiralananın acil olarak onarılması gerekliliği, kamu tarafından kamulaştırma, deprem hasarı.

Haklı Neden İspatı: Haklı nedenle fesih iddiasında bulunan taraf, bu durumu somut delillerle ispatlamak zorundadır. Örneğin sağlık nedeniyle fesih iddiasında sağlık kurulu raporu, iş değişikliği için yeni iş sözleşmesi sunulmalıdır.

Uyarı: Haklı neden ispatlanamadığı takdirde, fesih "haksız fesih" sayılır ve kiracı makul süre tazminatı ödemekle yükümlü olur. Bu nedenle, olağanüstü fesih hakkı dikkatli kullanılmalıdır.

Yargıtay Uygulamalarından Örnekler

Vaka 1: Makul Süre ve İcra İnkar Tazminatı

Hukuki Sorun: Kiraya veren, kiracı hakkında makul süre tazminatı için icra takibi başlatmış, kiracı itiraz etmiştir. Kiraya veren, %20 icra inkar tazminatı talep edebilir mi?

Yargıtay Yaklaşımı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararlarına göre, makul süre tazminatı "yargılamayı gerektiren" (likit olmayan) bir alacaktır. Yani, makul sürenin ne kadar olacağı ancak bilirkişi incelemesi ile belirlenebilir. Bu nedenle, alacak likit olmadığından, kiracı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilemez. Ancak, ödenmemiş normal kira bedelleri likit olduğu için bunlar üzerinden inkar tazminatı verilebilir.

Vaka 2: Depozitonun Mahsubu

Hukuki Sorun: Kiracı erken tahliye etmiş, kiraya veren ise makul süre tazminatına karşılık depozitoyu iade etmemiştir.

Yargıtay Yaklaşımı: Kiraya veren, erken tahliye nedeniyle doğan makul süre tazminatı alacağını, elindeki güvence bedelinden (depozito) takas ve mahsup etme hakkına sahiptir. Ancak, depozito miktarı makul süre tazminatından fazlaysa, arta kalan kısım kiracıya iade edilmelidir.

Vaka 3: Fesih Bildirimi ve Makul Süre Başlangıcı

Hukuki Sorun: Kiracı sözleşmeyi feshettiğini ihtarname ile bildirmiş ancak anahtarı 2 ay sonra teslim etmiştir. Makul süre ne zaman başlar?

Yargıtay Yaklaşımı: Fesih bildirimi, sözleşmeyi sona erdirme iradesini açıklar ancak kiralananın iadesi fiili bir durumdur. Makul süre, fesih bildirimi tarihinden değil, anahtar teslim tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bildirimin erken yapılmış olması, kiraya verenin yeni kiracı bulma çabasına erken başlaması açısından lehine bir durumdur ve makul sürenin hesabında indirim sebebi olarak değerlendirilebilir.

Stratejik Öneriler

Kiracı İçin

1. Yazılı Bildirim: Tahliye kararı kesinleştiğinde, derhal noterden ihtarname çekilmelidir. Bu, iyi niyeti gösterir ve kiraya verene hazırlık süresi tanır.
2. Kiracı Adayı Bulma: Emlak sitelerine ilan vererek veya çevresel araştırmayla uygun bir kiracı adayı bulunmalı ve bu aday kiraya verene yazılı olarak önerilmelidir. Bu adım, makul süre tazminatını sıfırlayabilecek tek yoldur.
3. Tutanaklı Teslim: Ev sahibi gelmiyorsa bile, mutlaka noter kanalıyla anahtar teslim edilmelidir.
4. Rayiç Araştırması: Davada savunma yaparken, bölgedeki benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığına dair emlakçı yazıları veya internet ilan dökümleri delil olarak sunulmalıdır.

Kiraya Veren İçin

1. İlan Verme: Kiracı çıkacağını söylediği an veya çıktığı gün ilan verilmelidir. "Nasıl olsa kiracı ödeyecek" diyerek ilana çıkmamak, zararı artırmak olarak yorumlanır.
2. Teslim Tutanağına Şerh: Anahtar teslim alınırken, tutanağa "Erken tahliye tazminatı, hor kullanma tazminatı ve aidat borçlarına ilişkin dava ve talep haklarımız saklıdır" şerhi düşülmelidir.
3. Hızlı Kiralama: Taşınmazı makul bir bedelle bir an önce kiraya vermek, nakit akışını sağlar. Yüksek bedel isteyerek aylarca boş tutmak, mahkemede aleyhe delil olabilir.

Sonuç

Kiralananın erken tahliyesi, TBK m. 325 ile adil bir dengeye oturtulmuştur. Kanun koyucu, ne kiracının sözleşme hapsine alınmasına izin vermiş ne de kiraya verenin ani gelir kaybına uğramasına göz yummuştur. "Makul süre" kavramı, bu dengenin kilit taşıdır.

Temel Çıkarımlar

• Otomatik 3 Ay Kuralı Yoktur: Her olay kendi şartlarında değerlendirilir.
• Tacir Koruması Genişlemiştir: 2020 sonrası, tacir kiracılar da fahiş cezai şartlardan korunmaktadır.
• İspat Usulü Hayatidir: Anahtar tesliminin kanıtlanamaması, kiracılar için en büyük maddi kayıp sebebidir.
• Zararı Azaltma Külfeti: Kiraya veren pasif kalamaz; aktif olarak yeni kiracı aramalıdır.

Hukukçuların ve taraf vekillerinin, müvekkillerini yönlendirirken "anlaşma yoluyla tahliye" (ikale) seçeneğini önceliklendirmeleri, olası yargılama giderleri ve belirsiz makul süre risklerini bertaraf etmek adına en rasyonel çözümdür.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı erken çıkarsa ne kadar ödemeli?

Kiracı, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği "makul süre" kadar kira bedeli ödemekle yükümlüdür. Bu süre genellikle konutlarda 2-4 ay, işyerlerinde 3-6 ay arasında değişir. Ancak kiracı uygun bir yeni kiracı bularak önerirse ve kiraya veren bunu kabul ederse, yükümlülük sona erer.

Depozito erken tahliye tazminatına mahsup edilebilir mi?

Evet, kiraya veren elindeki güvence bedelini (depozito) makul süre tazminatından mahsup edebilir. Ancak depozito miktarı tazminattan fazlaysa, aradaki fark kiracıya iade edilmelidir. Kiraya veren depozitoyu keyfi olarak tutamaz.

Sözleşmede "çıkarsa 6 ay öder" yazıyor, geçerli mi?

Bu tür cezai şartlar kısmen geçerlidir. Yargıtay, makul süreyi aşan cezai şartları fahiş bularak indirime tabi tutmaktadır. Örneğin 6 aylık cezai şart varsa ve makul süre 3 ay ise, mahkeme 3 aya indirebilir. 2020 sonrası içtihat değişikliğiyle tacir kiracılar da bu korumadan yararlanmaktadır.

Anahtarı apartman görevlisine verdim, geçerli mi?

Hayır, Yargıtay uygulamasına göre kiraya verenin açık muvafakati veya talimatı olmadıkça apartman görevlisine, emlakçıya veya komşuya yapılan anahtar teslimi geçerli sayılmaz. Kiracı, kiraya verenin eline geçtiğini kanıtlayana kadar kira bedelinden sorumlu olmaya devam eder.

Kiraya veren ilan vermedi ve yeni kiracı aramadı, ne olur?

"Zararı azaltma külfeti" ilkesi gereği, kiraya verenin pasif kalması halinde mahkeme makul süre tazminatını indirebilir veya reddedebilir. Kiraya verenin "nasıl olsa kiracı ödeyecek" diyerek ilan vermemesi, kendi aleyhine delil oluşturur.

Belirli süreli kira sözleşmesinde erken tahliye mümkün mü?

Belirli süreli kira sözleşmesinde de TBK m. 325 uygulama alanı bulur. Kiracı süre bitmeden çıkabilir ancak makul süre tazminatı ödemekle yükümlü olur. Ancak olağanüstü fesih sebepleri (sağlık, iş değişikliği vb.) varsa, TBK m. 331 kapsamında haklı nedenle fesih tartışılabilir.

Makul süre hesaplaması için bilirkişi şart mı?

Evet, makul süre "likit olmayan" bir alacak olarak kabul edilir ve mahkemeler genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, taşınmazın özelliklerini, piyasa koşullarını ve benzer taşınmazların ne kadar sürede kiralandığını araştırarak bir süre belirler.