GAYRİMENKUL HUKUKU

Ecrimisil Davası 2026: Haksız İşgal Tazminatı, İntifadan Men ve Hesaplama Yöntemleri

1. Giriş: Ecrimisil Kavramının Hukuki Temelleri ve Tarihçesi

Ecrimisil, kökeni Osmanlı hukukuna dayanan ve Cumhuriyet dönemi yargı içtihatlarıyla şekillenen, mülkiyet hakkının korunmasına yönelik etkili bir tazminat mekanizmasıdır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı kararı, ecrimisilin temel ilkelerini belirleyen milat niteliğindeki metindir. Bu karara göre ecrimisil, "zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat" olarak tanımlanmaktadır.

Ecrimisilin hukuki niteliği konusunda doktrinde ve yargı kararlarında farklı görüşler bulunmaktadır. Bir görüşe göre ecrimisil, malikin taşınmazından mahrum kaldığı süre boyunca uğradığı zararın tazmini olması nedeniyle bir tür haksız fiil tazminatıdır. Diğer görüşe göre ise ecrimisil, fiili kira ilişkisi bulunmaksızın ortaya çıkan bir "kira benzeri bedeli" ifade eder. Nitekim Yargıtay da haksız fiil nitelemesine rağmen, zamanaşımı konusunda haksız fiilin (2 ve 10 yıllık) sürelerini değil, kira alacaklarına ilişkin 5 yıllık zamanaşımını (TBK m. 147) uygulamaktadır. Bu durum, ecrimisilin "karma" niteliğini ortaya koymaktadır.

Yargıtay İBK'nın belirlediği temel formül şöyledir: "Ecrimisil hesabında en az kira geliri, en çok tam gelir yoksunluğu esas alınır." Bu formül, ecrimisilin alt sınırının rayiç kira bedeli, üst sınırının ise malikin o taşınmazdan elde edebileceği toplam ekonomik getiri olduğunu ifade eder.

2. Ecrimisil Davasının Maddi Hukuk Şartları

Bir taşınmaz maliki veya hak sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, mevzuatın ve yerleşik içtihatların aradığı dört temel şartın kümülatif olarak (birlikte) gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Mahkeme, bu şartların varlığını resen gözetmeli ve tarafların delilleri ışığında değerlendirmelidir.

2.1. Haksız İşgal (Fuzuli İşgal) Unsuru

Ecrimisilin varlık sebebi, bir malın haksız, yani hukuksal bir dayanaktan yoksun olarak kullanılmasıdır. "Haksız işgal" kavramı, zilyetliğin devrine veya kullanımına imkan veren bir kira sözleşmesi, intifa hakkı, sükna hakkı, kullanım ödüncü (ariyet) veya mahkeme kararı gibi geçerli bir hukuki sebebin bulunmadığı halleri ifade eder.

Rızanın Geri Alınması: Malikin, taşınmazın kullanımına başlangıçta rıza göstermiş olması, işgali haksız olmaktan çıkarır ve ilişkiyi genellikle "ariyet" (kullanım ödüncü) sözleşmesine dönüştürür. Haksız işgalin başlaması için bu rızanın açıkça geri alınması gerekir. Örneğin, bir akrabanın evde bedelsiz oturmasına izin veren malik, daha sonra noter ihtarnamesi ile evin tahliyesini istediği andan itibaren, kullanım haksız işgale dönüşür ve ecrimisil sorumluluğu bu tarihten sonra başlar.

Kira Süresinin Bitimi ve Haksız İşgal: Kira sözleşmesinin sona ermesine rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi durumu, uygulamada sıkça karşılaşılan bir haksız işgal türüdür. Ancak burada ince bir ayrım vardır: Eğer kira sözleşmesi Borçlar Kanunu hükümlerine göre kendiliğinden uzamış sayılıyorsa (örneğin bildirim sürelerine uyulmamışsa), kiracı haksız işgalci değil, yasal kiracıdır. Ecrimisil davası açılabilmesi için, kiracılık ilişkisinin mahkeme kararıyla veya kesinleşmiş bir tahliye taahhüdü/icra takibi ile hukuken sona erdiğinin tespit edilmesi gerekir.

2.2. Kötü Niyet Unsuru (TMK m. 995)

Ecrimisil sorumluluğunun en belirleyici ve ayırt edici şartı, işgalcinin "kötü niyetli zilyet" olmasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesi; "İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır" hükmünü amirdir.

Hukukumuzda iyi niyet (subjektif iyi niyet), bir hakkın kazanılmasına veya kullanılmasına engel olan bir eksikliğin bilinmemesi ve gerekli özen gösterilse dahi bilinemeyecek durumda olunmasıdır. Bunun zıddı olan kötü niyet ise; kişinin malı elinde bulundurma hakkının olmadığını bilmesi veya hal ve şartlara göre bilmesi gerekmesidir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; tapulu taşınmazlarda mülkiyet durumu tapu sicilinde aleni olduğundan, "Kanunu bilmemek mazeret sayılmaz" ilkesi ve TMK m. 1020 uyarınca "Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini iddia edemez". Bu nedenle, başkasına ait tapulu bir taşınmazı kullanan kişi kural olarak kötü niyetli kabul edilir. Ancak bu karinenin aksi ispat edilebilir.

Haricen Satış İstisnası: Ecrimisil davalarında kötü niyet şartının en önemli istisnası, "haricen satış" (tapu dışı satış) sözleşmeleridir. Yargıtay kararlarına göre; bir taşınmazı tapu memuru önünde yapılmayan (geçersiz) bir sözleşme ile satın alan ve bedelini ödeyen kişi, taşınmazı teslim almışsa, ödediği bedel kendisine iade edilinceye kadar taşınmaz üzerinde hapis hakkına sahiptir. Bu kişi, satışın geçersiz olduğunu bilse dahi, parasını geri alana kadar taşınmazı kullanma hakkına sahip sayılır ve "kötü niyetli" kabul edilmediği için ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamaz.

2.3. Zararın Meydana Gelmesi

Ecrimisil bir haksız fiil tazminatı olduğundan, malikin bu işgal nedeniyle bir zarara uğramış olması gerekir. Ancak Yargıtay, bu zarar kavramını klasik tazminat hukukundan daha geniş yorumlamaktadır:

• Pozitif Zarar: Taşınmazın hor kullanılması, yapının bozulması, ağaçların kesilmesi gibi malvarlığındaki fiili eksilmelerdir.
• Negatif Zarar (Yoksun Kalınan Kâr): Malik, taşınmazı haksız işgal nedeniyle kiraya verememiş veya kendisi kullanamamışsa, elde edeceği muhtemel gelirden mahrum kalmıştır. Ecrimisil davalarının %90'ından fazlası bu "kira geliri kaybı" temeline dayanır.
• Asgari Zarar Karinesi: Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, haksız işgal edilen bir taşınmazın en azından emsal kira bedeli kadar bir getiri sağlayacağı hayatın olağan akışının gereğidir. Bu nedenle malik, somut bir kiracı adayı olduğunu ispatlamak zorunda kalmaksızın, o yerin rayiç kira bedelini zarar olarak talep edebilir.

2.4. İlliyet Bağı

Zarar ile haksız işgal eylemi arasında uygun bir illiyet bağı bulunmalıdır. Zarar, doğrudan işgal eyleminin sonucu olmalıdır. Örneğin, taşınmaz işgal altındayken meydana gelen bir deprem sonucu yıkılırsa, işgalci binanın yıkılmasından sorumlu tutulamaz, ancak o ana kadar olan kullanım bedelinden (ecrimisilden) sorumlu olur.

3. Paylı Mülkiyette İntifadan Men Koşulu

Ecrimisil davalarının en karmaşık ve teknik detay gerektiren alanı, mülkiyetin birden fazla kişiye ait olduğu (paylı mülkiyet veya miras ortaklığı şeklindeki elbirliği mülkiyeti) durumlardır. Bu durumlarda, paydaşların birbirlerinden ecrimisil talep edebilmesi, Yargıtay tarafından geliştirilen "İntifadan Men" (Yararlanmanın Engellenmesi) koşuluna bağlanmıştır.

3.1. İntifadan Men Koşulunun Hukuki Mantığı

Paylı mülkiyette her paydaşın, diğer paydaşların haklarıyla bağdaştığı ölçüde taşınmazın tamamını kullanma hakkı vardır (TMK m. 688). Bu nedenle, bir paydaşın taşınmazı kullanması, tek başına haksız işgal sayılmaz. Haksız işgalin oluşması için, diğer paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini iletmesi ve bu isteğin kullanan paydaş tarafından reddedilmesi (engellenmesi) gerekir.

İspat ve Şekil: İntifadan men, bir dava şartı değil, hakkın doğum şartıdır. Davacı paydaş, davalı paydaşa "Ben de taşınmazdan yararlanmak istiyorum" dediğini ve reddedildiğini ispatlamalıdır. Yargıtay, bu bildirimin noter ihtarnamesi ile yapılmasının şart olmadığını, tanık dahil her türlü delille ispatlanabileceğini kabul etmektedir. Ecrimisil, intifadan men koşulunun gerçekleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

3.2. İntifadan Men Aranmayan İstisnai Haller

Yargıtay 1., 3. ve 8. Hukuk Daireleri ile Hukuk Genel Kurulu, zaman içinde hakkaniyet gereği bazı durumlarda intifadan men şartının aranmayacağına hükmetmiştir:

Kritik Uyarı: Bir paydaş, taşınmazın tamamını kullanmıyorsa ancak kendisine ayrılan yeri de kullanmıyorsa, diğer paydaştan ecrimisil isteyemez. Yargıtay'a göre, "Payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorunu, ecrimisil davası ile değil, taksim veya izale-i şuyu davası açmak suretiyle çözümlenmelidir."

4. Usul Hukuku: Görevli ve Yetkili Mahkeme

4.1. Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk vs. Sulh Hukuk Ayrımı

HMK yürürlüğe girdikten sonra, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava değeri ne olursa olsun genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ecrimisil de bir malvarlığı davası olduğundan, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Ancak, davalı tarafın savunması görev konusunu değiştirebilir. Eğer davalı, taşınmazı davacı ile aralarındaki bir kira sözleşmesine dayanarak kullandığını iddia ediyorsa, uyuşmazlık "kira hukukundan" kaynaklanır hale gelir. HMK m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

4.2. Yetkili Mahkeme: Seçimlik Yetki

Ecrimisil davası, taşınmazın aynına (mülkiyetin kendisine) ilişkin bir dava değil, mülkiyet hakkının ihlalinden doğan şahsi bir "alacak/tazminat" davasıdır. Bu nedenle HMK m. 12'deki "taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir" kuralı ecrimisilde uygulanmaz. Davacı, seçimlik hakka sahiptir:

• Davalının yerleşim yeri mahkemesi (Genel Yetki - HMK m. 6)
• Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi (HMK m. 16)
• Zararın meydana geldiği yer mahkemesi (Genellikle taşınmazın bulunduğu yer)
• Zarar görenin (davacının) yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 16)

5. Belirsiz Alacak Davası ve Kısmi Dava Ayrımı

Ecrimisil davalarında talep edilen miktarın dava açılırken tam olarak belirlenmesi çoğu zaman imkansızdır. Zira hesaplama; emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, ÜFE artış oranları ve uzman bilirkişi incelemesine bağlıdır. Bu durum, davanın "Belirsiz Alacak Davası" (HMK m. 107) olarak açılıp açılamayacağı tartışmasını doğurmuştur.

Yargıtay Yaklaşımı: Ecrimisil alacağı, likit (belirli) bir alacak değildir. Miktarı yargılama ile belirlenebilir. Bu nedenle ecrimisil davaları belirsiz alacak davası olarak açılabilir.

Kısmi Dava Tehlikesi: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin önemli bir uyarısı vardır: Eğer dava dilekçesinde açıkça "Belirsiz Alacak Davası" olduğu belirtilmemişse ve "Fazlaya ilişkin haklarımızı saklı tutuyoruz" ifadesi kullanılmışsa, bu dava kısmi dava olarak kabul edilir. Belirsiz alacak davasında tüm alacak için dava tarihindeki zamanaşımı kesilirken, kısmi davada sadece talep edilen kısım için kesilir; sonradan artırılan kısım (ıslah ile) için zamanaşımı riski doğabilir.

6. Ecrimisil Hesaplama Yöntemleri

Ecrimisil davasının en kritik aşaması, tazminat miktarının belirlenmesidir. Hakim, özel ve teknik bilgi gerektiren bu konuda bilirkişi görüşüne başvurmak zorundadır (HMK m. 266).

6.1. Emsal Kira Geliri Yöntemi (Konut, İşyeri ve Arsalar)

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, ecrimisil hesabı "En az kira geliri, en çok tam gelir yoksunluğu" ilkesine göre yapılır. Hesaplama adımları:

1. Emsal Toplama: Bilirkişi heyeti, taraflardan emsal kira sözleşmeleri ister ve bölgedeki emlakçılardan resen emsal araştırır.
2. İlk Dönem Bedelinin Tespiti: Ecrimisil talep edilen dönemin başlangıç tarihindeki rayiç kira bedeli, emsallerle karşılaştırılarak bulunur. Taşınmazın konumu, cephesi, imar durumu dikkate alınarak şerefiye uygulanır.
3. ÜFE Endeksleme: İlk dönem için belirlenen bedel, sonraki yıllara ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranları uygulanarak taşınır. Sadece TÜFE kullanılması bozma sebebidir.

6.2. Net Gelir Yöntemi (Tarım Arazileri)

Taşınmaz tarla, bağ veya bahçe vasfındaysa, tarımsal gelir metodu kullanılır:

• İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüklerinden ürün verim miktarları, satış fiyatları ve üretim maliyetleri istenir.
• Formül: (Birim Fiyat x Verim) - Üretim Maliyeti = Net Gelir = Ecrimisil Bedeli

6.3. Kademeli Faiz Uygulaması

Ecrimisil davalarında faiz talebi varsa, "Kademeli Faiz" sistemi uygulanır. Ecrimisil, her yıl tahakkuk eden ve muaccel olan bir alacaktır. Her dönemin ecrimisil bedeline, o dönemin sonundan itibaren faiz işletilmelidir. Örneğin 2021 yılı ecrimisili için 31.12.2021 tarihinden, 2022 yılı için 31.12.2022 tarihinden itibaren faiz yürütülür.

Talep Şartı: Kademeli faiz uygulanabilmesi için dava dilekçesinde "dönem sonlarından itibaren işleyecek yasal faiz" şeklinde açık bir talep olmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, açık talep yoksa sadece dava tarihinden itibaren faize hükmedilebileceğini belirtmektedir.

7. Zamanaşımı Süresi: 5 Yıl

Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre, Yargıtay'ın 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirlenmiştir. Ecrimisil haksız fiil kaynaklı olsa da, dönemsel bir edim (kira benzeri) olduğu için TBK m. 147/1'deki 5 yıllık süre uygulanır.

Zamanaşımı, dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Dava 11.01.2026'da açılmışsa, 11.01.2021'den önceki dönem zamanaşımına uğrar. Davalı tarafın "zamanaşımı def'ini" süresi içinde ileri sürmesi şarttır, hakim bunu resen gözetmez.

8. Pratik Hesaplama Örneği

İstanbul Kadıköy'de 100 m² bir dairenin 2021-2026 yılları arasında haksız işgal edildiğini varsayalım. Emsal aylık kira bedeli 2021 yılı başında 3.000 TL'dir.

Not: Bu hesaplama sadece örnek amaçlıdır. Gerçek hesaplamalar bilirkişi raporlarına göre yapılır. Kademeli faiz eklendiğinde toplam miktar daha da artar.

9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

9.1. Taşınmazımı akrabam bedelsiz kullanıyor, ecrimisil isteyebilir miyim?

Başlangıçta rızanızla kullandırmışsanız, ecrimisil isteyemezsiniz. Ancak noter ihtarnamesi ile "artık çıkmasını istiyorum" dediğiniz tarihten itibaren işgal haksız hale gelir ve o tarihten sonrası için ecrimisil talep edebilirsiniz. Bu "rızanın geri alınması" veya "intifadan men" olarak adlandırılır.

9.2. Paydaşlardan biri taşınmazı kullanıyor, ecrimisil davası açmak için tüm paydaşların onayı gerekir mi?

Hayır. Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payından kaynaklanan ecrimisil hakkını tek başına dava edebilir. Ancak davayı kazanabilmek için "intifadan men" koşulunu yerine getirmiş olmanız gerekir. Yani davalı paydaşa "ben de yararlanmak istiyorum" demiş ve reddedilmiş olmalısınız.

9.3. Tapuda adıma kayıtlı değil ama miras kaldı, ecrimisil davası açabilir miyim?

Evet. Miras ortaklığı (elbirliği mülkiyeti) durumunda her mirasçı, payı oranında ecrimisil talep edebilir. Ancak tapu kaydında intikali yaptırmamış olsanız bile, veraset ilamı ile mirasçılık sıfatınızı ispat etmeniz gerekir.

9.4. Ecrimisil davası ne kadar sürer?

Ortalama 1-2 yıl sürer. Keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması ve itiraz süreçleri davayı uzatabilir. Belirsiz alacak davası olarak açarsanız, bilirkişi raporundan sonra talep artırımı yapılması gerekir ki bu da süreci uzatır.

9.5. Ecrimisil ve tahliye davasını birlikte açabilir miyim?

Evet, aynı dava dilekçesiyle hem ecrimisil hem de müdahalenin men'i (tahliye) talep edebilirsiniz. Bu, hem masraftan hem de zamandan tasarruf sağlar. Ancak el atmanın önlenmesi davası kesinleşmeden ecrimisil devam eder.

10. Sonuç ve Hukuki Tavsiyeler

Ecrimisil, mülkiyet hakkının özünü koruyan, haksız kullanımı cezalandıran ve malikin zararını gideren çok fonksiyonlu bir hukuki mekanizmadır. Hukuk uygulayıcıları için kritik noktalar:

1. Önce Tespit ve İhtar: Dava açmadan önce, taşınmazın kim tarafından kullanıldığının tespiti ve intifadan men koşulunun sağlanması elzemdir.
2. Doğru Görevlendirme: Kiracılık savunması ihtimaline karşı delillerin hazırlıklı olması, Asliye Hukuk - Sulh Hukuk görev uyuşmazlığında zaman kaybını önler.
3. Somut Emsal: Bilirkişi raporlarının denetime elverişli olması için, dava dilekçesinde güçlü ve somut emsal kira sözleşmelerinin sunulması, ecrimisil miktarını doğrudan artıracaktır.
4. Dava Türü: Hak kayıplarını ve zamanaşımı riskini bertaraf etmek için davanın açıkça "Belirsiz Alacak Davası" olarak açılması ve kademeli faiz talep edilmesi en güvenli yoldur.